Ocak 2020’de konut fiyatları yüzde 12.4 ile yüzde 12.1 olan yıllık tüketici enflasyonun üzerine çıkmıştı. Aradan 4 yıl bir ay geçtikten sonra fiyatlardaki makas yeniden değişti ve Şubat 2024’te konut fiyatları genel enflasyonun altına indi.
➔Şubatta konut fiyatları yüzde 2.2 artarken yıllık fiyat artışı 10 puanlık gerilemeyle yüzde 58’e indi. Enflasyon ise şubatta aylık yüzde 4.53 ve yıllık yüzde 67.07 ile konut fiyatlarını geride bıraktı.
➔Böylece konut fiyatları yıllık bazda 4 yıl bir ay sonra ilk kez enflasyonun altına indi.
➔Genel seçimlerin yapıldığı Mayıs 2023 sonrasında geçen 9 aylık dönemde yine konut fiyat artışı enflasyonun gerisinde kaldı. Konut fiyatları son 9 ayda yüzde 38.5 artarken TÜFE yüzde 59.4 yükseldi. Konut fiyatları enflasyondan arındırılmış reel bazda yüzde 13.1 geriledi.
FİYATLAR GERİLEYEBİLİR
➔Reel gerilemenin yerel seçim ayı olan martta da devamı gelebilir. Çünkü aylık bazda enflasyon yüzde 3’ün üzerinde iken konut fiyatları yüzde 2 civarında seyrediyor. Dolayısıyla iki fiyat arasındaki fark daha büyüyecek.
➔Hatta mayıs ayı rakamları ortaya çıktığında konut fiyatları ile enflasyon farkı 30 puan civarına çıkabilir. Ardından enflasyonda sert geri çekilme ile makas sonbaharda kapanır gibi olacak.
➔ Sonbahar ve sonrasında konut fiyatlarındaki reel gerileme devam etmekle birlikte hız kesebilir.
➔ Yaşadıklarımıza bakınca enflasyonla başa baş giden konut fiyatlarına veya kira artışlarına şimdilik razıyız.
➔ Çünkü konut fiyatları Eylül 2022’de yüzde 189.1’e kadar yükseldi. Aynı ayda enflasyon yüzde 83.45 düzeyindeydi. Konut fiyatları enflasyonu yükseltici baskı yapıyordu. Kiralar ise gecikmeli harekete geçti ve Mart 2024’te yüzde 124 yıllık artışa ulaştı.
FİYATLARA ETKİ YAPACAK GELİŞMELER
➔ Bundan sonra konut fiyatlarının reel bazda artmayacak hatta düşecek olmasında belli başlı birkaç gelişme rol oynayacak.
➔ Bunlardan ilki para politikasının enflasyonla mücadele çerçevesinde sıkı tutulması. Faizlerin yüksekliği konut finansmanını zorlaştırıyor ve mortgage kredisini kullanmayı imkansıza yakın hale getiriyor. Konut satışlarını düşürüyor.
➔ Faizlerin yüksekliği aynı zamanda yatırım amaçlı konut talebini azaltıyor. Tasarrufların faizli enstrümanlara dönmesine yol açıyor.
➔ Yine enflasyonla mücadele çerçevesinde ücret, maaş gibi gelirlerin reel anlamda artmayacak olmasının konuta erişimi zorlaştıracağı açıktır. Geliri reel olarak artmayanın, alım gücü düşenin, üstelik yüksek sayılan fiyatlarda konut talebinin düşmesi beklenir.
➔ Bu da bize barınma sorununun yaşanmaya devam edeceğini ama bunun, finansal erişimi zorluğundan dolayı konut talebine dönüşmeyeceğine işaret ediyor.
➔ Yabancıların Türkiye’de konut talebi de düşük. Hem fiyatların yükselmesinden ve vatandaşlık verilmesi kıstasının yükseltilmesinden hem de konjonktürün değişmesinden dolayı.
➔ Rusya ve Ukrayna’dan potansiyel alıcıların akut talebi karşılandı. Yükselen fiyatların yanında başka coğrafyalara yönelimleri de arttı.
➔ Sonuçta toplam satışlar içinde yabancı payı yüzde 4.5’e kadar çıkmışken yüzde 1.5’e kadar düştü. Yakın zamanda artması da beklenmiyor. Yabancıların piyasadaki yokluğunun fiyatlar üzerindeki etkisi pazar paylarından çok daha yüksek olabilir.
FİYAT ARTIŞLARININ OYNADIĞI ROL
➔ Bir de seçimler geride kaldı. Yani konut fiyatlarını siyasi amaçlı destekler artık olmayabilir. Alım satım, vergi gibi.
➔ Türkiye’de 15 milyon hanehalkı kendi evinde oturuyor. Bunlardan bazılarının kiraya verdiği ikinci evi de olabilir. Kiracı sayısı ise 7 milyon ile konut sahiplerinin yarısı düzeyinde.
➔ Konut fiyatlarının artışı yoluyla zenginleşme yaratıldığında, kiracılar mağdur olur ama gayrimenkul yoluyla zenginleşme de Türkiye’ye yayılır. Kiracıların iki katı kadar bir kitleyi, konut sahiplerini memnun edersiniz. Bunun tersini yapmak ancak seçim olmayan dönemlerde mümkündür.
➔ Son aylarda konut fiyatlarında en önde giden bölgelerin Karadeniz’e ve Doğu Anadolu’ya geçmesinin bir nedeni de bu, yani tesadüf değil.
➔ Fiyatların seyri ve tersine dönmesi ile konutta fiyat sorunu şiddetini azaltmaya başladı. Buna bağlı olarak enflasyonu yükseltici yöndeki baskısı da önümüzdeki dönem azalabilir.
➔ Ancak konutta sorun çok. Fiyatların dünya çapında rekora ulaştığı bir dönemde dahi konut arzını yeterince yapamadık. Henüz güçlü bir harekete geçmiş değil. Maliyetler çok yüksek ve değişken. Konut talebi zayıf.
➔ Bütün bunlar, genelde konut üretim ikliminin oluşması ve satışların artması için genel enflasyonun düşerek tek haneli rakamlara inmesi elzem. Kararlı bir mücadeleye ve zamana ihtiyaç var.
