Konutta artık iki ayrı dünya var
Konut sektörü bir süreden beri sorunlu. Lüks ve pahalı konut satışları durgunluk hatta tıkanıklık yaşıyor. Sayıları bilinmeyen lüks konutlar elde kaldı, satılamıyor. Bu sorun özellikle İstanbul’da yoğunlaştı.
Bir de İstanbul-Fikirtepe’deki kentsel dönüşümde tıkanıklık yaşanıyor ve mağdurlar oluşmaya başladı.
- Sorunlar yaşanmasına karşılık konut satışları artarak devam ediyor. Geçen yıl toplam bir milyon 409 bin konut satılmıştı. Arka arkaya 5 yıldır bir milyonu aşan konut alım satımı yapılıyor. Bu yıl da muhtemelen 1.5 milyona yaklaşan bir satış yapılacak.
- Çünkü Türkiye tarihinin en hızlı şehir nüfus artışını yaşıyor. Köyden kente göç son aşamasında. Kentlerde yaşayanlar 80’i geçti. Kente yeni göçenlerle konut talebi de yükseliyor.
- Kaldı ki kentler arası göç de yüksek. Önceki gün TÜİK nüfus projeksiyonlarını yayımladı. Marmara Bölgesi yine büyük çekim merkezi olmaya devam ediyor.
- 2025 yılına kadar İstanbul’un nüfusu Türkiye’nin biraz üzerinde artmaya devam edecek. Ama asıl büyük artış İstanbul’un çevresindeki illerde olacak. 2025’e kadar Türkiye’nin nüfusu yüzde 9.9, İstanbul’un yüzde 11 artacak. Buna karşılık nüfus artışı Yalova’da yüzde 31, Tekirdağ’da yüzde 29, Kocaeli’nde yüzde 24, Sakarya’da yüzde 16, Düzce’de yüzde 15, Bursa’da yüzde 13 düzeyinde gerçekleşecek.
- Ankara yüzde 15, Antalya yüzde 17 artış kaydedecek. İzmir ise yüzde 9.1 ile Türkiye ortalamasının altında gözüküyor. Tatil beldesi olan Muğla’nın nüfusu yüzde 14 artacakken, İzmir’in yüzde 9’da kalması şaşırtıcı. İzmir de tatil beldesi, göç de başlamış, kaldı ki karayolu ile Ankara ve İstanbul’a ulaşım çok daha hızlı olacak. Bence burada bir hata olabilir. Önümüzdeki dönem İzmir, Muğla kadar hatta daha fazla göç çekebilir.
- Marmara, Ankara ve İzmir dışında nüfusun kayda değer biçimde artacağı tek yer Gaziantep. İhracat, sanayi ve turizm şehri olarak öne çıkan Antep büyümeye devam edecek.
- Bu nüfus artışlarının arkasında ulaşımın kolaylaşması, büyük altyapı yatırımları, ekonomik gelişmeler yatıyor. Her göç de yeni bir konut inşası demek. Dolayısıyla Türkiye’nin demografisi konut sektörünü canlı tutmaya devam edecek.
- Nitekim konut satışları beş büyük ildeki gerilemeye karşılık artmaya devam ediyor. Ocaktaki rakamlarına bakınca toplam satışların yüzde 1.7 büyüdüğünü görüyoruz. Konut kredi faizlerinin ocak ayında geçen yılın aynı ayına göre 2.7 puan daha yükselmesine ve ağırlıklı ortalama olarak yüzde 14.14 yükselmesine karşılık böyle bir artış yakalandı. Yine yukarıda belirttiğimiz gibi, lüks konut satışlarında yaşanan tıkanmanın İstanbul dışına da taşmaya başlamasına rağmen böyle bir sonuç alındı.
- İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Bursa olarak beş büyük ilin satışları ise geride kalan illerin tersine bir seyir izliyor. Geçen yılın ocak ayında 40.424 olan konut satışı bu ocakta 36.171’e geriledi ve yüzde 10.5 düştü. Beş büyük şehir dışındaki satışlar ise 54.965’ten 60.848’e yükseldi ve yüzde 10.7 arttı. Büyük kentlerin konut sorunu büyük, düğüm yükselen fiyatlarda ve yükselen faizlerde yatıyor.
- Konut alırken daha az krediye başvuran küçük şehirlerde yüksek fiyat sıkıntısı da yok, faiz sıkıntısı da. Konut piyasasında iyi ayrı dünya oluşmuş gibi. Bu eğilimlerin aylarca hatta yıllarca sürmesi beklenebilir.
