T.C. ADANA GAYRİMENKUL SATIŞ İCRA DAİRESİ

Bir borçtan dolayı aşağıda cins, miktar ve değerleri yazılı mallar satışa çıkarılmış olup mahcuzun ayrıntılı görsellerine, artırmaya ilişkin şartlara ve ayrıntılı açıklamalara esatis.uyap.gov.tr adresi üzerinden 2021/190 TLMT. sayılı dosya numarası ile erişim sağlanabilir.
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, mahiyeti, bulunduğu yer, muhammen kıymeti ve önemli vasıfları:
1 NO'LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Taşınmazın Tapu Kaydı ve Niteliği:ADANA ili, YÜREĞİR ilçesi, TAŞÇI M. 106 ada 43 parselde tapuya kayıtlı İKİ KATLI BETONARME İDARİ BİNASI, ALTI KATLI YEM FABRİKASI, TRAFO, AMBAR VE ARSA Niteliğindeki taşınmaz tam hisseyle (1/1) borçlu adına kayıtlıdır. Yüzölçüm (m2): 19.406,00
Özellikleri:
Adana 3.İcra Hukuk Mahkemesi Esas No. 2022/249 Karar No. 2023/398 Kıymet Takdirine İtiraz Davası ile "106 Ada 43 parselde kayıtlı taşınmaz yapı değeri, alet-makina, elektrik tesisatı, ağaçlar gibi muhdesatlarla birlikte taşınmazın satışa esas toplam değerinin 40.660.998,65 TL olarak belirlenmesine " Adana 7.İcra Hukuk Mahkemesi 2023/638 Esas ve 2024/2 karar sayılı kıymet takdirine itiraz davası ile "kesin hüküm nedeniyle reddine"kesin olmak üzere karar verilmiştir.
Adana 3.İcra Hukuk Mahkemesi Esas No. 2022/249 Karar No. 2023/398 sayılı dosyasında belirlenen kıymet takdirive tarihi esas alınmakla;
Taşınmazın Konum ve Çevre Bilgileri

• Değerlemeye konu taşınmaz, Adana İli, Yüreğir İlçesi, Taşçı Mahallesi, Adana-Karataş (D–815) Karayolu üzerinde yer alan 106 ada 43 nolu parsel üzerine kurulu olan tesistir.
• Keskinler Tarım Ürünleri Fabrikasının karşısında yer alan ve orta-büyük ölçekli sanayi tesislerinin

yoğun olduğu bir bölgede konumlu olan tesisin yakın çevresinde, Adana-Karataş (D–815) Karayolu’na cepheli konumda akaryakıt satış istasyonları, tarım depolama tesisleri, yem üretim tesisleri, tarım makinaları üretim fabrikaları, tahıl ürünü ekili tarlalar, karışık meyve bahçeleri boş parseller bulunmaktadır.

• Bölgedeki başlıca sanayi tesisleri SASU, KESKİNLER TARIM, TEKBAŞLAR TARIM, ULAŞ PAMUK, , GÖZÜKARA TARIM, DAŞ NARENCİYE, EŞMELER NARENCİYE tesisleri ile Havutlu Mahallesinde yer alan Küçük Sanayi Siteleri bulunmaktadır.
• Tesis, Adana-Karataş (D–815) Karayolu’na cepheli olması ve ilçe merkezine orta uzaklıkta konumlu olması, bölgenin ticari ve sınai potansiyeli ve reklam kabiliyeti gibi üstün özelliklere sahiptir.
• Tesis, Taşçı Mahallesine 2200 m., Yüreğir İlçe Merkezi’ne 12,3 km., Seyhan İlçe Merkezi’ne 13,5 km., Adana İl Merkezi’ne 13 km., Adana Şakirpaşa Havaalanı’na ise yaklaşık 15 km. mesafededir.
• Tesisin etrafı kısmen üzeri fens teli ihata duvarı kısmen de ihata duvarı ile fiziksel olarak çevrilidir.
• Elektrik, telefon, içme suyu, yol gibi bölge konum itibariyle tüm belediye ve altyapı hizmetlerinden faydalanmaktadır.
• Parsel üzerinde aşağıda özellikleri belirtilen yapılar, muhtelif cins ve yaşta ağaçlar, çelik silolar, makina/makina ekipmanları bulunmaktadır.
• Parselin yapı alanları dışında kalan yaklaşık 10.000,00 m² lik kısmının saha betonu ile kaplanmıştır.
• Tesis üzerindeki yapı alanları fen bilirkişi tarafından tespit edilmiş olup özellikleri aşağıda anlatılmıştır.

Taşınmazın İmar Durumu
Taşınmazın bulunduğu arsa Yüreğir Belediyesi, 1/1000 ölçekli D-400 Karayolu Güneyi 4.Planlama Bölgesi Yaklaşık 1.750 HA Alan Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kaldığı, 09.11.2017 tarih 76 sayı ile onaylı, (D) Depolama Alanı, ayrık nizam şeklinde, y-ençok:12.50 m, taks:0.70, kaks(emsal):1.20, y-ençok:24,50 m, ön bahçe mesafesi 10 m, yan bahçe mesafesi 5 m, arka bahçe mesafesi 5 m ve yola cephesi 149 m olarak yapılaşma koşulları belirlendiği tespit edilmiştir.
Taşınmaza Ait Yapı Ruhsat, Yapı Kullanım İzin Belgesi ve Mimari Proje Taşınmazın bulunduğu yapının (106 ada 43 parsel) Yüreğir Belediyesi arşiv kayıtlarında yapı ruhsatı kaydı bulunamamıştır. Taşınmazın yapı ruhsat belgesi, yapı kullanım izin belgesi, mimari projesi bulunmamaktadır.
Taşınmaz Özellikleri (Yerinde Yapılan İncelemeye Göre)
1-) Depo Binaları: 2580 m² + 1950 m² = 4530 m² alanlıdır. Betonarme + çelik karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Zeminleri darbe dayanıklı beton kaplıdır. Duvarları düz sıvalı olup boyasızdır. Çatısı oluklu çinko trapez panel kaplıdır. Depo binasının 4 adet ana giriş kapısı olup depo girişi kuzey ve güney cepheden sağlanmaktadır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
2-) İdari Bina: 486 m² + 486 m² = 972 m² alanlıdır. Betonarme karkas yapı tarzda zemin + 1 kat olarak inşa edilmiştir. Ofis odaları, müdür odası, yetkili odası, toplantı odası, server odası, arşiv, muhasebe odası, sekreter odası, giriş, hol, wc, duş vb. hacimleri bulunmaktadır. Zeminleri kısmen mermer, kısmen karo mozaik, kısmen laminant parke, kısmen halıfileks kaplıdır. Duvarları alçı sıvalı olup saten boyalıdır. İç kapıları ahşap vernikli kapı olup pencereleri kısmen ahşap doğrama vernikli olup kısmen alüminyum doğramadan imal edilmiştir. Wc/duş zemin ve duvarları seramik kaplıdır. Bina dış cephesi terasit sıvalı üzeri plastik boyalıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
3-) Çok Amaçlı Bina: 260 m² alanlıdır. Betonarme karkas yapı tarzda zemin kat olarak inşa edilmiştir. Dinleme odası, bekçi odası, yemekhane, bekçi lojmanı, soyunma odaları, duş/wc vb. hacimleri bulunmaktadır. Zeminleri kısmen seramik kısmen karo mozaik kaplıdır. Duvarları düz sıvalı olup plastik boyalıdır. İç kapıları ahşap vernikli kapı olup pencereleri kısmen ahşap doğrama vernikli olup kısmen PVC doğramadan imal edilmiştir. Wc/duş zemin ve duvarları seramik kaplıdır. Bina dış cephesi terasit sıvalı üzeri plastik boyalıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
4-) Üretim Binası: 292 m² x 6 = 1752 m² alanlıdır. Çelik karkas yapı tarzda zemin + 5 kat olarak inşa edilmiştir. Zeminleri darbe dayanıklı şap beton kaplıdır. Yanları ve çatısı oluklu çinko trapez panel kaplıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
5-) Trafo Binası: 46 m² alanlıdır. Betonarme karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Duvarları düz sıvalı olup plastik boyalıdır. Kapısı demir doğramadan imal edilmiştir. Bina dış cephesi sıvalı plastik boyalıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
6-) Kazan Dairesi Binası: 128 m² alanlıdır. Betonarme karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Duvarları düz sıvalı olup plastik boyalıdır. Kapısı demir doğramadan imal edilmiştir. Bina dış cephesi sıvalı plastik boyalıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
7-) Yükleme Binası: 230 m² alanlıdır. Çelik karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Cepheleri çinko trapez sac kaplıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
8-) Gaz Depo Binası: 13 m² alanlıdır. Betonarme karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Duvarları düz sıvalı olup plastik boyalıdır. Kapısı demir doğramadan imal edilmiştir. Bina dış cephesi sıvalı plastik boyalıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
9-) Otopark: 306 m² alanlıdır. Çelik karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Çatısı polikarbon kaplıdır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
10-) 6 Adet Sundurma: 192 m² + 93 m² + 264 m² + 98 m² + 51 m² + 64 m² = 762 m² alanlıdır. Çelik karkas yapı tarzda inşa edilmiştir. Çatısı oluklu çinko trapez sac kaplıdır. Sundurma yapının biri üretim binasının kuzeyinde, biri güneyinde, biri fabrika binasının batısında, diğer üçü ise kazan dairesinin güneyinde, doğusunda ve kuzeyinde yer almaktadır. Taşınmazın yıpranma oranı %25 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
11-) Saha Betonu: 8250 m² alanlıdır. Tesis girişi ve tesis içerisindeki binaların arası saha beton kaplıdır. Saha betonun kısmen hasır demir ile perdahlı beton şeklinde yapıldığı, kısmen ise hasır demir kullanılmadan klasik usul şap beton şeklinde yapıldığı görülmüştür. Taşınmazın yıpranma oranı %30 olarak tespit edilmiş olup içerisinde kullanılan malzeme ve işçilik orta kalitedir.
Değerlendirme
Tesisin değerine etki eden özet faktörler:
Olumlu etkenler:

1. Ulaşım imkânının kolaylığı,
2. Adana-Karataş (D–815) Karayolu’na cepheli olması,
3. Arsasının büyüklüğü,
4. İmar durumu,
5. Bölgenin sınai potansiyeli
6. Tamamlanmış altyapı,
7. Bölgede emsal büyüklük ve imar durumuna sahip arsaların azlığı.

Olumsuz etkenler:

• Üretim binalarının başka bir amaçla kullanılması söz konusu olduğunda oluşacak maliyetler,
• Parsel üzerindeki yapıların yaşı,

Tesisin satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerlesaptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

106 Ada 43 Parsel Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Değeri
Adana İli, Yüreğir ilçesi, Taşcı Mahallesi 106 ada 43 parsel numaralı taşınmaz üzerinde muhtelif yaş ve çeşitlerde meyveli ve meyvesiz olmak üzere ağaçlar bulunmaktadır. Meyve ağaçlarınizami ve kapalı usule uygun değildir. Parselin farklı yerlerine dikilmiş ve verim açısından da zayıf, ekonomik değeri açısından ticari boyutta değildir. Değerlendirmede tüm bu özellikler dikkate alınacaktır.
Taşınmazda; 4 Adet 15-20 yaşlarında Asma, 6 Adet 15-20 Yaşlarında Çam, 4 Adet 25-30 yaşlarında Çam, 2 Adet 25-30 yaşlarında Çınar, 4 Adet 5 yaşında Dut, 2 Adet 10 yaşında Dut, 1 Adet 15-20 yaşlarında Keçiboynuzu, 1 Adet 10 Yaşında Hurma, 6 Adet 13-15 Yaşlarında İncir, 3 Adet 20-25 Yaşlarında İncir, 3 Adet 10 Yaşında Kavak, 3 Adet 13-15 Yaşlarında Nar, 1 Adet 15-20 Yaşlarında Palmiye, 18 Adet 25-30 Yaşlarında Palmiye, 4 Adet 10 Yaşında Selvi Çam, 9 Adet 14-16 Yaşlarında Selvi Çam, 26 Adet 25-30 yaşlarında Selvi Çam, 1 Adet 8 yaşında Skas, 2 Adet 5 yaşında Şeftali, 2 Adet 4 yaşında Turunç, 1 Adet 8 Yaşında Turunç, 2 Adet 2-3 yaşlarında Zeytin, 4 adet 7 yaşında Zeytin bulunmaktadır.
ELEKTRİK TESİSATINDA BULUNAN AKSAMLAR BAKIMINDAN ANALİZ, TESPİT VE DEĞERLENDİRMELER; Elektrik Hizmetinin Fabrikaya Getirilmesi: Karataş yolu üzerinde bulunan TAVAŞ YEM fabrikası elektrik ihtiyacını TEDAŞ’a ait 30kV’luk enerji nakil hattından sağlamaktadır. Fabrika elektrik hizmetini, TEDAŞ’a ait 30kV’luk elektrik direğinden kendisine ait havai hat ile fabrika sınırına, yine bu havai hattın seksiyoner direğinden yeraltı kabloları ile trafo merkezine getirerek kullanmaktadır. Elektrik Hizmetinin Fabrikada Kullanılması: Trafo merkezinde yapılan incelmede tam teşekküllü (kesici, yük ayırıcı, ölçü devre elemanları, ölçü hücresi, bakır baralar, mesnet ve izalatörler, trafo, redresör, talii hücreler, kompanzasyon panosu,.. vb.) olarak hizmet vermeye hazır olduğu tespit edilmiştir. Fabrikanın Aydınlatmasında Kullanılan Ekipmanlar: Yaklaşık olarak 7000m2’lik (çok amaçlı bina, sundurma, üretim binası, trafo binası, yükleme yapısı, ambar binası, kazan dairesi, idari bina, otopark ve saha betonu) kapalı alan olduğu tespit edilmiştir. Fabrikada Kullanılan Elektrik Makinaları ve Ekipmanları: Fabrikada yem yapılmasında kullanılan cihazlarda ve silo gibi yemin depolanması yerlerde değişik güçlerde elektrik motorları (Gamak, EMTAŞ,… vb.) kullanılmıştır. Fabrikanın tam güçte çalışması, trafo gücünün yaklaşık olarak %80 kullanımda olması anlamına gelmektedir. Bu gücün %70’nin yani 560kVA’nin elektrik motorları tarafından kullanılması demektir. Diğer Ekipmanlar: Fabrikada birimler arası kullanılan telefon santrali ve tesisatı, Yıldırımdan korunmak için kullanılan paratoner tesisatı, Elektrik kesintilerinde elzem ekipmanların görevini ifa etmesi için kullanılan 6kVA’lik kesintisiz güç kaynağı ve tesisatı, 16 adet klimanın bulunduğu tespit edilmiştir.
TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ FABRİKASI MAKİNA VE TEÇHİZAT LİSTESİ;

Adresi: Havutlu Mahallesi Karataş Yolu No:879 Yüreğir/ADANA
İmar Durumu :Yüreğir Belediyesi 2830 sayılı yazı ile " Taşçı Mahallesi 106 ada 43 ve 44 no.lu parselleri kapsayan Adana ili, Yüreğir ilçesi, D-400 Karayolu Güneyi 4.Planlama Bölgesi yaklaşık 1750 ha alan Revizyon Uygulama İmar Planı Yüreğir Belediye Meclisinin 09.11/2017 tarih ve 76 sayılı kararı ve Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 09/11/2017 tarih ve 76 sayılı kararı ve Adana Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.12.2017 tarih ve 491 sayılı kararı ile onaylanmıştır. Onaylı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı'nda söz konusu parsel Depolama Alanı (Taks:0.70, E:1.20, Yençok: 12.50 m.) olarak görülmektedir. " bildirilmiştir.
Kıymeti : 40.660.998,65 TL
KDV Oranı : %20 Kaydındaki Şerhler: Tapu kaydındaki gibidir. MUHDESAT/Teferruat BİLGİLERİ: Kantar, Labaratuar, Toz Yem Üretim Tesisi, Torbalama Tesisi, Mısır Kurutma, Hammadde Depolama Tesisi, Kompresör, Lift Damper, Ezme Makinası, Extruder, Kazan, Trafo, Tanklar, Tanklar, Tanklar, Tanklar, Tanklar, Tanklar, Beko Loader. (Mevcut olanlar Mahkeme dosyasına ibraz olunan bilirkişi raporu ile tespit olunmuştur.)
Artırma Bilgileri

(İİK m.114 ve m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.