50 aydır aralıksız yükselen konut fiyatları nereye?

Hem önceki gün hem de dün açıklanan konut satışları ile konut fiyatları önemli bilgiler ortaya koydu. Konut satışları nisan ayında yüzde 35, yılın ilk dört ayında yüzde 18.6 geriledi. Paranın bol, faizlerin düşük olması yanında seçim ekonomisi nedeniyle hanehalkı gelirlerinin arttığı, EYT’den milyonların emekli ikramiyesini ucundan yakaladığı bir ortamda dahi konut satışları düşüyor.

Aslında satışlardaki düşüş yeni değil. Geçen yılın ilk yarısında yüzde 31.4 artan konut satışları, yılın ikinci yarısında yüzde 19.1 geriledi. Bu yıl yüzde 18.6’lık gerileme ile düşüş 10’uncu ayını buldu.

SATIŞLAR GERİLİYOR, FİYATLAR YÜKSELİYOR

➔Satışlardaki gerilemeye karşılık konut fiyatlarındaki artış hızla devam ediyor. Mart ayındaki fiyat artışı yüzde 5.4 oldu. Şubat ayında depremin etkisiyle artış yüzde 8.4’e çıkmıştı.

➔Bitişikte Merkez Bankası’nın açıkladığı Konut Fiyat Endeksiyle aylık ve yıllık bazlı artışlar görülüyor. Tabloyu faizlerin düşürülmeye başlandığı ve konut fiyatlarının yüzde 30’lu seviyelerden yükselişe geçtiği 2021 yılı ikinci yarısından aldık.

➔Eylül 2021’de yıllık bazda yüzde 35.6 artan konut fiyatları Eylül 2022’de yüzde 189.1’e kadar çıktıktan sonra Mart 2023’te yüzde 132.8 artışa evrildi.

➔1.5 yılı bulan bu dönemde konut fiyatlarında aylık bazda yüzde 3.9’dan aşağı artışı yok. O da sadece Kasım 2022’de, diğer aylardaki artış yüzde 5 ve üzerinde.

➔Fiyat artışlarında düşürülen faizlerden dolayı paranın alternatif yatırım aracı diye gayrimenkule yönelmesi, gayrimenkulün yüksek enflasyondan koruyucu özelliğinin bulunması, kuzeydeki savaş nedeniyle Rus ve Ukraynalıların konut talebinin hızlanmasının etkisi var.

➔Faiz oranları ile konut fiyatları arasında kuvvetli tersine bir korelasyon var. Bir puanlık faiz indiriminin konut fiyatlarına yükseltici etkisi 2.1 puan. Faiz artışları durumunda tersi oluyor.

KONUTTA FİYAT ARTIŞI MALİYETİN İKİ KATINDA

➔İnşaat maliyetlerinde artış meydana geldi ama konut fiyat artışlarına çok sınırlı. Zafer Yükseler’in bitişikte yer alan dünkü tablosundan görülebileceği gibi, konut amaçlı binalar inşaat maliyeti ile yeni konutlar fiyat artışı arasında ciddi farklar oluşuyor.

➔2022’de maliyet artışı yüzde 96 iken yeni konut fiyatları yüzde 116 arttı. Bu yılın ilk üç ayı itibariyle maliyet artışı yüzde 64, yeni konut fiyat artışı yüzde 134’e çıktı.

➔Bunların yanında faiz indirimlerinin başlatıldığı ve konuta talebin yükseldiği Eylül 2021’den Mart 2023’e de bir hesap yapalım.

➔Konut Fiyat Endeksi 198.9’dan 809.3’e çıktı ve yüzde 306.9 arttı.

➔Aynı dönemde TÜFE endeks olarak 570.66’dan 1269.74’e yükseldi ve 1.5 yılda yüzde 122.5 arttı. Konut fiyat artışı enflasyonu katlamış durumda. Enflasyondan arındırılmış olarak konutların değerlenmesinde yüzde 82.8 reel artışı var. 1.5 yıllık süre için çok yüksek bir artış.

➔İşte konut alımları bu artışlar nedeniyle hanehalkı tarafından pek yapılamıyor. Türkiye’de konut sahipliği oranı da düşüyor. 2022’de konut sahipliği oranı yüzde 57.5’tan yüzde 56.7’ye indi. Hane halkının konut satın alma gücü hiç bu kadar düşmemişti.

DEPREM GÖÇÜ, GÖÇ KONUT FİYATLARINI ETKİLEDİ

➔Konut fiyat artışlarında şubat ayında yaşanan depremin de etkisi oldu. Bir kış mevsiminde aylık yüzde 8.4’lük fiyat sıçraması bundan.

➔Mart ayında il bazında konut fiyat artışları da bunu doğruluyor. Bitişikte 26 alt bölgeyle ifade edilen il gruplarının fiyat artış haritası yer alıyor.

➔Şimdiye kadar görmediğimiz bir tabloyla karşı karşıyayız. İlk kez en yüksek fiyat artışını ifade eden kırmızı bölgeler güneyden kuzeye kaydı. Trakya ve Batı Karadeniz illeri kırmızıya boyandı.

➔Yıllık konut fiyatları Trakya’da yüzde 155.3, Zonguldak, Karabük ve Batın’da yüzde 161.1, Kastamonu, Sinop ve Çankırı’da yüzde 159.0 arttı.

➔Bu artışların temelinde Güneydoğu’daki büyük şubat depremlerinin İstanbul ve Marmara’da deprem korkusunu tetiklemesi yatıyor. Kırklareli’ne yoğun ilgiyi biliyoruz.

GÖZDEN KAÇAN BATI KARADENİZ GÖÇÜ

➔Gözden kaçan ise Zonguldak, Karabük, Bartın, Sinop ve Kastamonu olmuş. İstanbul’a Ankara’ya yakın, fay hattından nispeten uzakta, küresel ısınmadan daha az etkilenecek, doğası hala bakir bir bölge. Muhtemelen daha önce bölgeden göç edenlerin tersine göçüyle karşılaşıyoruz.

➔Antalya ve Mersin’in yüzde 150’yi aşarak en yüksek ilk 5 fiyat artışı içinde yer almasının bir nedeni yabancı alımları ise son iki ayda özellikle deprem bölgesinden göçenlerin etkisi de var.

➔Depremin konut fiyatları ve göçte asıl etkisi deprem bölgesindeyse diğer etkisi İstanbul ve Marmara bölgesinde ortaya çıktı. Marmara’dan hem Doğuya ve hem Batıya doğru göçün hızlanmasıyla konut fiyat artışları da tetiklenmiş durumda.

EMLAK FİYATLARINI DESTEKLEYEN SEÇİM SONUCU

➔Konut fiyatlarını yakından ilgilendiren son gelişme ise seçimin sonuçları. Her ne kadar Cumhurbaşkanlığı seçimi ikinci tura kalmışsa da Millet Meclisi seçimini mevcut iktidar aldı. Bu iktidar döneminde konut, inşaat ve gayrimenkul son 15-20 yılın en gözde iş alanı oldu.

➔Konut fiyat artışında Türkiye’de son üç yılda üst üste dünya birincisi. Hatta vadeyi 5 yıla ve 10 yıla çıkardığımızda durum yine değişmiyor. Son yılların çok yüksek fiyat artışlarıyla Türkiye 5 ve 10 yıllık vadede de dünyada dolar bazında konutları en çok değerlenen ülke.

➔Konut fiyatlarında en son aylık düşüş Ocak 2019’da yüzde 0.4 oranında yaşanmıştı. O zamandan beri 50 ay geçti ve hiç fiyat gerilemesi olmadı. Hep yukarı çıkış oldu.

➔Konut Fiyat Endeksi Ocak 2019’da 107.6 değerinden Mart 2023’te 809.3’e çıktı. 4 yıl 2 aylık artış yüzde 652’yi buldu.

➔Aynı dönemin tüketici enflasyonu yüzde 219. Arındırma yaptığımızda konut fiyatlarındaki reel artışın yüzde 136’ya vardığını buluruz. Bu da “5 yıl içinde reel yüzde 100’ü geçen konut fiyat artışları bolundur” tanımına tam uyuyor.

GAYRİMENKUL KRİZDEN BAĞIMSIZ DEĞİLDİR

➔Seçimlerde mevcut iktidarın değişmemesi faizin baskılanması, konut ve gayrimenkulün desteklenmesi anlamına geliyor.

➔Seçim sonrası ilk günden başlayarak emlak piyasasında yeni bir hareket ve canlanma başladı bile.

➔Ancak bu durum iktidar devam ettiği sürece konut fiyatları yukarı gideceğini garanti etmez.

➔Çünkü yaşanabilecek küresel çaptaki bir krize Türkiye’nin de kapılması mümkündür. Ya da Türkiye kendine özgü bir kriz de yaşayabilir.

➔Ekonomik kriz dediğimiz ortam herkesin kaybedeceği bir durumdur. Bundan gayrimenkul de kendini kurtaramaz.