Megapol'den 2016'ya 800 milyonluk yatırım

Murat ERVİN: Selim Bey kulelerle başlayan inşaat serüveninde son olarak Urla Megapol evlerini yaptınız. Projenizi belirlerken nelere dikkat ediyorsunuz, öncelikleriniz nedir?

Selim GÖKDEMİR: Şirket olarak asıl güçlü olduğumuz konu stratejik planlama. Biz insanların ihtiyaçlarını doğru tespit etmeye çalışıyoruz. Biz sadece yüksek binalar yapmak yerine, ulaşım imkanı rahat olan, konforlu yaşam alanları oluşturmak istedik. Bizim bütün projelerimizin olmazsa olmazı ulaşımdır. Eskiden bir gayrimenkulun değerini lokasyonu yani konumu belirlerdi. Artık ulaşım ve erişim evin değeri belirliyor. Örneğin Karşıyaka'da, Alsancak'ta veya Güzelyalı'da ciddi bir ulaşım sorunu var. Biz çevreyolunun olduğu, toplu ulaşıma yakın bölgeleri tercih ediyoruz. Toplu ulaşım yoksa bile gelecekte toplu ulaşımın geleceği noktaları belirleyip bu alanlara yoğunlaşıyoruz.

M.E: Şimdi İzmir'e yedinci kuleyi yapacaksınız. Bu projenizin özellikleir nedir?

S.G: Yeni projemize bakarsak; Megapol olarak 60 küsur yıldır İzmir'de inşaat yapıyoruz. Bugüne kadar Mavi Kule, Heris Tower, Sunucu Plaza, Kordon Kule, Megapol Tower olmak üzere 6 kuleyi İzmir'e kazandırdık. Şimdi de 7'nci kulemiz olan Çarşı Kule'yi inşa edeceğiz. Biz tüm projelerimizde aynı şablonla ilerliyoruz. Bunlardan biri kolay ulaşım. Bu projemizde İzmirgaz'ın önünden geçen yol hemen kulenin önünde yer alıyor. Ayrıca çevre yolu hemen yanında. Hilal ve Halkapınar metro istasyonlarına yürüme mesafesinde.

ANKARA VE İSTANBUL KULENİN ÖNÜNDEN GEÇECEK

M.E: Yapılacak olan yeni İstanbul otoydlu ve Ankara hızlı treni de bu bölgeden mi geçecek?

S.G: Çarşı Kule'de de henüz mevcut olmayan ama planlarda yer alan İstanbul-İzmir otoyolu ile Ankara-İzmir hızlı treni belirttiğiniz gibi buradan geçecek. Projenin az ilerisinde hızlı tren ile metroyu entegre eden yeni bir hat planlandı. Buradan başlayan metro hattı önce Otogar'a oradan da Ankara'ya gidecek. Bizim uzmanlık alanlırımız planları analiz etmek olduğundan önümüzdeki yıllarda nereye ne yapılacağını inceliyoruz. Projemizde yaşamaya başlayacak birisi evine yürüme mesafesinde olan metro hattıyla Ankara'ya 3-4 saatte gidebilecek. Alsancak'a 5, Konak'a 10 dakikada olan projemizde ulaşımla ilgili hiç bir sıkıntı yok.

M.E: Peki bu yollar ne zaman biter?

S.G: Otogar bağlantılı yeni metro hattı ile yeni yolların planlanmasına İzmir Büyükşehir Belediyesi oldukça önem veriyor. İzmir'in finans merkezi olarak adlandırılan Gıda Çarşısı esnafının da çevre yolu ve bağlantı yolları konusunda talepleri var. Burada önem arz eden şey yolların kamuya terk edilmesi. Burada bir kamulaştırma bedeli ödenmiyor sadece yollar yapılacak. Bizim tahminimiz projemizin bitiş tarihi olan 2017 sonuna kadar bunları da halledilir.

M.E: Tekrar Çarşı Kule'ye dönersek...

S.G: Ulaşımın yanında ikinci önem verdiğimiz şey güvenlik. Yüksek deprem dayanıklılğı olan binalarımızı özellikle çok yüksek yapmıyoruz. Çünkü deprem dalgaları yatay olduğundan binaların tabanda yayılması ve geniş bir alanda olması depreme karşı direnci arttıyor. Toplam 24 katlı olacak bu binanın tabana oturduğu kısım ise 1280 metrekare. Bunu da sağlam bir bina yapabilmek için yaydık. Bu binaların olmazsa olmazı ise haftanın 7 günü 24 saati kameralı güvenliktir. Kameranın yanı sıra bir kaç ekipten oluşan ve 3 vardiya çalışan personel gerekir. Eskiden bu hizmeti satın alıyorduk ama istediğimiz kalitede bu yapılmadığından kendimiz bu hizmeti vermeye başladık. Otomatik yangın algılama ve söndürme sisteminin yanı sıra otoparkları da kamerayla izliyoruz.

HER KAT KENDİ SICAKLIĞINI BELİRLİYOR

M.E: Konfor olarak ne vaad ediyorsunuz?

S.G: Konforu artık standart hale getirdik. Eskiden konfor denilince akıllı bina anlaşılıyordu. Biz bu sistemi özetledik. Yani geldiğinizde otopark aramayacaksınız. Hem size hem misafirlerinize yönelik kapalı ve açık otoparklar yapıyoruz. Binanın elektrik kesintilerinden etkilenmemesi için tam kapasite çalışan jeneratörü, özel trafosu olması gerek. Bir diğeri su kesintileri. Elektrik kesildiğinde depodaki suyu pompalayan hidrofor çalışmıyor. Bizde o sorun da yaşanmıyor. İnternet hizmeti de sunuyoruz. Bunun için binaya farklı noktalardan farklı servis sağlayıcılarla çalışıyoruz ki internetin biri kesilirse diğerleri çalışmayı sürdürsün. Ayrıca her kat, kendi sıcaklığını kendisi ayarlıyor. Çünkü merkezi iklimlendirmede giderlerin paylaşımı çok zor olduğundan katların kendi ısısını kendilerinin ayarlamasına karar verip bu sistemi kurduk.

PROJENİN SÜRPRİZİ KONFERANS SALONU

M.E: Bu projenizi özellikle cazip kılan bir sürpriziniz var mı?

S.G: Evet, var. Her binamıza yeni bir özellik getiriyoruz. Bu binamıza da kongre ve toplantı salonları ekledik. Kongre salonumuz 300 kişilik. Toplantı salonumuz ise daha küçük gruplara yönelik. Bu önemli çünkü hemen hemen tüm şirketlerin seminer ve toplantı ihtiyacı oluyor. Böyle bir salonu ayda bir kaç gün için yapmak ve hazır halde tutmak belli bir masraf istiyor. Biz bunu bina içine yaparak şirketlerin makul bir ücretle kullanmasını hedefledik. Burayı kendimiz işleteceğiz. Aynı zamanda restoranı, kafesi de olduğundan davetler de verilebilecek. Çok az binada bu imkan sunuluyor.

HEM ÇALIŞ HEM YAŞA

M.E: Ofislerin yanı sıra konutlar da yer alıyor. Amaç çalışanların aynı binada yaşaması mı?

S.G: Aynen öyle. Kat planlarınğ modüler yaptık. Binanımı üsteki 3'te 1'lik kısmı konutlardan oluşuyor. Konutların girişi ise ayrı tutuldu. Geri kalan 3'te 2'lik kısim ise ofis. Böylece aynı binada hem çalışıp hem konutunuzda yaşayabilirsiniz. Trafik stresi, yolculuk ve zaman kaybı yaşamadan evinizden işinize geçebilirsiniz. Konutlarımızın büyüklüğü ise 101 metrekalik 1+1 ile başlayıp, 234 metrekraye kadar çıkıyor. En üstteki 2 katımızda ise 2 tane 539 metrekare; yine 2 tane 767 metrekarelik tüm Körfez'e hakim manzarası bulunan dubleks residanslar bulunuyor.

TANITILMADAN 3'TE 1'İ SATILDI

M.E: Yatarımcıya kazandırıyor musunuz?

S.G: Megapol olarak müşterilerimize her zaman para kazandırıyoruz. Serbest Piyasa Ekonosi'nin kurucu olan Adam Smith'in 'Milletlerin Zenginliği' teorisinde yazdığı doğal fiyat kavramını aslında biz bilmeden uyguluyormuşuz. Burada 3 önemli gider var. Bunlardan biri arsa, diğeri yapım, üçüncüsü ise finansman gideri. Bunların toplamı doğal fiyatı oluşturur. Bundan sonrası arz ve talebe bağlı olarak fiyatı arttırıp azaltabilir. Biz en düşük kar marjıyla satışa çıkıyoruz ve satıldıkça fiyatlar artıyor. En çok kazanan ise ilk alan oluyor. Çarşı Kule'de de bugün metrekare fiyatları 2 bin dolar civarında. İnşaat süresinde bu fiyatın 3 bin 3500 dolara çıkacağına inanıyoruz. Yani şimdi alan 1.5 sene sonra proje bittiğinde yüzde 60 civarında kazanç elde edecek. Kongre merkezinin de faaliyete geçmesiyle ciddi bir kazanç sağlayacak. Biz bu fiyat politikamız nedeniyle Çarşı Kule'de çok kısa sürede 3'te 1'ini sattık. Talep nedeniyle satışlarımıza lansman öncesinden başlamak durumunda kaldık. Yıl sonuna kadar ise projedeki tüm gayrimenkullerin satılmasını bekliyoruz.

TÜRKİYE'NİN EN İYİ YATIRIM KENTİ İZMİR

M.E: Yeni Kent Merkezi hızla büyüyor. Bundan sonrası için bu bölgeyle ilgili ne düşünüyorsunuz?

S.G: Burası Türkiye'de tek. Yeni Kent Merekzi'nde bir de liman var. Buranını özelleştirilmesi gündemde. İZBAN ve metro ulaşımının yanı sıra çevre yolları ve toplu ulaşımlar bu yeni kent merkezine katkı sağlıyor. Ayrıca İzmir-İstanbul yolu tamamlandığında İstanbul, İzmir ile bütünleşecek. Böylece yeni kent merkezinde yatırım açısından Türkiye'de yatırım yapılabilecek en iyi bölgelerin başında burası geliyor.

KONAK, BAYRAKLI'YI GEÇECEK

M.E: Yatırımların yöneleceği yeni bir alan oluşabilir mi?

S.G: Şuna dikkat çekmek isiyorum; Yeni Kent Merkezi 2 ilçenin sınırlarını kapsıyor. Bunlar Bayraklı ve Konak. Biz Bayraklı'daki kısımda ilk yeni binayı yapan şirketiz. O zaman bizi eleştirenler, hatalı karar verdiğimizi söyleyenler oldu. Ama bugün Bayraklı'daki kulelerin varlığı Megapol'den feyz alınarak hayata geçti. Yeni Kent Merkezi'nde şu an Bayraklı gündemde. Ama Megapol olarak bizim örgörümüz, Yeni Kent Merkezi'nin Konak kısmında kalan Halkapınar ve Yeni Liman arkasınının Bayraklı'nın önüne geçeceği yönünde. Çünkü bu alan şehir merkezine, limana, Konak'a daha yakın. Bayraklı kısmında ise arkada sadece Bornova var. Yeni yatırımların burada yatırıma başlayacağına inanıyoruz. Gıda Çarşısı'nın olduğu bölge önümüzdeki yıllarda hızla gelişip, büyüyecek. Yeni Kent Merekzi'nde herkez Bayraklı'dan bahsediyor ama, Konak kısa sürede Bayraklı'nın önünü geçecek.

İZMİR, İNŞAATTA REKOR KIRACAK

M.E: İstanbul ve Ankara'daki gayrimenkul yatırımları İzmir'i nasıl etkiler?

S.G: Bugün Türkiye'de inşaat sektörüne baktığımızda Ankara ve İstanbul'da cidde oranda bir üretim fazlalığı görülüyor. Bizim öngörümüz ise 2016 ila 2023 yıllarını kapsayan 7 yılda İzmir'deki büyüme oranının İstanbul ve Ankara'yı geçeceği yönünde. Bunu bir çok ulusal yatırımcı da söylüyor. Büyük yatırımcılar ellerindeki sermayeyle İstanbul ve Ankara'da karlı bir yatırım yapmanın çok zor olduğunu ifade ediyor. Çünkü ellerindeki projeleri üretim fazlalılığı nedeniyle satamıyorlar. İzmir'de ise talep var, arz eksik.

TÜRKEYİ'NİN YENİ ŞANTİYESİ İZMİR OLACAK

M.E: Yani İzmir, Türkiye'nin şantiyesi mi olacak?

S.G: Kesinlikle öyle. İzmir'de şu an ayda 6 binden façla konut satışı yapılıyor. Bu çok iyi bir rakam. Verilere baktığınızda da hem yatarım açısından cazip hem de Türkiye'nin en güvenli şehirleriin başında. İzmir 2016-2023 yılları arasında Megapol olarak bizim tahminimiz inşaat sektöründeki büyümenin İstanbul ve Ankara'dan fazla olacağı. İzmir, şu anda yatırım yapılabilecek en iyi şehir. Yapmamız gerekenler yani ev ödevlerimiz var. Bunlardan biri direk uçuşların konulması. İzmirliler olarak bu konuda üzerimize düşeni tam olarak yapmıyoruz; yapmamız lazım. Bunu daha ısrarlı şekilde istemeliyiz. Bizim özellikle Ortadoğu ve Avrupa'daki dünyanın finans merkezlerine direk uçuşlarla ulaşmalıyız. Bu işler charter uçaklarla olmuyor normal tarifeli uçaklar konuymalı. Özellikle belirli bir gelir grubuna ait insahlar konfor olmadan uçmayı tercih etmiyorlar; aktarmalı uçmak istemiyorlar.

YEŞİL AKS YAPILMALI

M.E: Limanın özelleştirilmesi Yeni Kent Merkezi'ne ne kazandırır?

S.G: Yeni Kent Merkesi'nden ziyade Kemeraltı, Kadifekale aksına olumlu yansıması olur. Biz Liman ve Kemeraltı konusunu uzun süre çalıştık. Limanın özelleştirilmesi doğru ama mutlaka kruvaziyer gemilerle gelenler için yeşil aks oluşturulmalı. Bu aks İzmir limanından başlayarak Kemeraltı'na oradan da Agora ve Kadifekale'ye ulaşmalı. Alsancak Gar'ını 1.5 kilometre geri alınması ve oradan başlayıp Fuar üzerinden Kemeraltı'na bir yeşil aks oluşturulabilir. Kemeraltı'ndan da Agora, Kadifekale ve teleferikle tekrar Fuar'a inilebilir. Ayrıca Kordon'dan Kemeraltı'na doğru uzanan ikinci bir yeşil aks da oluşturulmalı.

TARİHİ ÇARŞIYA BİR KAÇ MİLYAR DOLAR GEREK

M.E: Turistin Kemeraltı'na gitmesi içinse orayı cazibe merkezi yapmalıyız

S.G: Biz o bölgeyle uzun zaman ilgilendik hatta 2009 yılında 'İzmir'in Geleceği' isimli kısa film yaptım. Bölgeye yapılacak çalışmalar bütünlük arz etmeli. Parça parça değil Kemeraltı'nın tamamının restorasyonu ve doğru fonksiyonlar verilmesi lazım. Orası için mutlaka büyük sermaye gerekiyor. O sermayeyi İzmir'de bulmamız lazım. Bunu bulamazsak yurtiçi vieya yurtdışında bulmak lazım. Kemearaltı İzmir'in kimliğini güçlendirir. Ama bu ulusal, küresel büyük sermayeyi davet edip ortaklılkla yapılabilir. Çünkü 250 hektarlık alandaki çalışmalar için bir kaç milyar dolarlık öz kaynak gerekir. Proje tamamlandıktan sonra da çok kısa sürede kendini amorti eder. Ama şunu açıkça söyleyebilirim ki; Kemearltı, Yeni Kent Merkezi'nden daha önemli. Çünkü gelecek kuşaklara daha iyi bir kent bırakmlak istiyorsak Kemeraltı'nı restore etmeliyiz.

10 YIL ÖNCESİNDEN ALIYORUZ

M.E: Müteahhitlerin şehir merkezinde arsa bulumaması yönünde şikayetlerini nasıl değerlendiriyorsunuz?

SG: Dünyanın her yerinde arsa sıkıntısı var. Biz kendi arsalarımızı kendimiz üretiyoruz. Bir arsa üretmeniz için nakit gücünüzün olması bir de zamanınınzın olması gerek. Biz 10 yıl sonrasını düşünerek arsalarımızı alıyor ve 10 yıl boyunca o arsamızı bekletiyoruz. Hazır arsa bulmak zor ama biz 10 yıl sonrasına göre hareket ettiğimizden sorun yaşamıyoruz. Örneğin şimdiden 10-15 yıl sonrası için alım yapıyoruz Örneğin Çarşı Kule'nin arsasını biz 10 sene önce aldık.

ÇÖZÜM; URLA YARIMADASI

M..E: Peki sizin arsa konusunda çözüm öneriniz nedir?

S.G: İzmir'i arsa açısından geleceğe taşıyacak tek bir bölge var; o da Urla Yarımadası. İzmir'in sahip olduğu en önemli potansiyellerin başında İzmir-Çeşme otoyolu geliyor. Şu anda 3-4 çıkışı var buranın. Benim şahsi görüşüm; koruma-kullanma dengesini koruyarak İzmir-Çeşme otoyolunun her iki tarafını da 2-3 kilometrelik şeritte düşük yoğunlukta imara açılmalı. Oraya 1 milyon nüfusu yerleştirebiliyorsunuz. 1 milyon kişiyi barındıracak konut alanını uygun fiyatla satarsanız şehrin merkezindeki arsa fiyatları düşer. Yani tansiyonu düşürürsünüz. Kamu eliyle böyle bir çalışma yapılabilirse oradan elde edilecek gelirke İzmir'in merkzeinde istimlak yapılır. Yoğunluk arttırarak sorunların çözemezsiniz. Kaynak yaratmanız lazım. Bu kaynak da dediğimiz gibi elde ediler ve bu kayrnağı istimlak da kullanabilirsiniz.