'İmar hakkı aktarımı' ne getiriyor?

Kamuoyunda soru işaretlerine neden olan bu iki konuyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Kurucu Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz'a sorduk. Kiraz'ın konuyla ilgili açıklaması şöyle:

"İmar hakkının transferi meselesi konusunda kamuoyunda var olan spekülasyon, daha önce kentsel dönüşüm yasasında, rezerv yapı alanı yasasıyla ilgili var olan spekülasyona benzer. O spekülasyonda ne vardı? İşte sizin Kadıköy'de olan evinizi alacaklar, rezerv yap alanı ilan ettiklerinde Tuzla'ya göndereceklerdi ki orada da yanlış bir bilgi veriliyordu kamuoyunda. Öyle bir durum yoktu. Burada ise tamamen farklı bir durum var.

"KAMU ÇOK CİDDİ ZARARA UĞRUYORDU"

Bu kamuoyunda tartışılan 'evinizi alacaklar, başka bir yere gönderecekler' gibi bir yasal düzenleme değil. Şimdi bizim imar uygulamalarımızda özellikle binlik planlar çıktıktan sonraki o 5 yıl içerisindeki, yani 18 uygulaması dediğimiz imar düzenlemesinin yapılması, parselasyon düzenlemesinin yapılmasına kadar geçen sürede, mevcut taşınmazlarla ilgili kısıtlılık hali mevcut oluyor. 5. yıl geçtikten sonra da hatta belediyeler imar düzenlemelerini, parselasyon düzenlemelerini bütçe yetersizlikleri sebebiyle yapmıyordu. Bu kapsamda vatandaş da ne yapıyordu? Mahkemeye gidip kamulaştırmasız el atma davaları açıyordu. Bu kapsamda yine kamunun çok ciddi şekilde zararı ortaya çıkıyordu ve bu paralar belli bir zaman sonra maliklere ödenmek zorunda kalıyordu.

"OKUL, YEŞİL ALAN, HASTANE YAPIMI GİBİ DURUMLARDA HALİHAZIRDAKİ UYGULAMA DEVAM EDECEK"

Şimdi imar hakkı transferiyle getirilmek istenen; mevcut imar planlarıyla yapılan kısıtlılık hali kapsamında vatandaşa hemen başka bir alanda bu imar hakkını kullanma hakkının verilmesi. Yani şunu söylemeye çalışıyoruz; sizin örneğin bir arsanız var, bu arsanız okul alanı olarak düzenlenmiş veya yeşil alan olarak düzenlenmiş ve siz artık burada bu arazinize bir özel mülkiyet tesis edemiyorsunuz. Bina yapamıyorsunuz, konut yapamıyorsunuz. Çünkü burası okul olacak, hastane olacak veya park olacak... İşte bu düzenleme yapılır yapılmaz belediye veya ilgili idare, size kendisine ait başka bir imar alanında bu hakkı transfer ederek o hakkın orada gerçekleşmesini sağlayacak. Yani sizin diyelim ki değerli bir araziniz var ve bu değerli araziniz kapsamında buradaki imar hakkınız, buradaki imar hakkınıza benzer emsal hakkınız yani inşaat yapabilmekteki emsal hakkınız, yeni verilecek olan parsele aktarılacak.

"2 ADET DEĞERLEME RAPORU ALINACAK, FARK ÇIKARSA YA KAMU YA DA VATANDAŞ ÖDEME YAPACAK"

Düzenleme şu şekilde yapılıyor, mevcut değer ortaya çıkarılacak. Bu değer için 2 adet değerleme kuruluşu raporu alınacak. Bu değerleme kuruluşu ortalamaları dikkate alınacak ve alınan taşınmazla verilen taşınmaz arasındaki fark bu noktada belirlenecek. Sonrasında eğer bir değer farkı da ortaya çıkarsa, bu mahsuplaşılacak, yani size verilen yer ve emsal hakkıyla beraber daha değerli bir yer verildiyse sizden bu bedel talep edilecek. Daha düşük bir bedelse de kamu size bu bedeli farkını ödeyerek mevcut taşınmazı kendi üzerine almış olacak.

"MÜLKİYET HAKKINA EL KONULMASI ŞEKLİNDE KABA BİR TANIM YOK"

Burada herhangi bir şekilde, tekrar etmek gerekirse, vatandaşın gayrimenkulünün alınıp başka bir yerden gayrimenkulünün verilmesi, yani mülkiyet hakkına el konulması şeklinde kaba bir tanım yok. Zaten imar kanununda var olan, yıllardır uygulanan mevcut imar düzenlemesi kapsamında taşınmazlara konulan kısıtlılık halinin, mevcut taşınmazı hiç kullanamama haline getiriyorsa, biraz önce de söylediğim okul alanı, yeşil alan ve benzeri gibi alanlar ortaya çıkıyorsa bu çıkan alanlarda bir başka parselde bu alanın transfer edilmesi ve kişinin mülkiyet hakkını o parselde imar hakkı ve inşaat hakkıyla birlikte alması durumu. Dolayısıyla imar hakkı transferi bu.

DEĞER ARTIŞ PAYI

İkinci düzenleme imar parselasyon düzenlemesi, yani bizim DOP dediğimiz, düzenleme ortaklık payı kapsamında alınan paylar, bedelsiz olarak alınan ve sizin imarsız parselinizi imarlı hale getiren bir düzenleme kapsamında olduğu için kamunun daha sonraki düzenlemeler kapsamında bu düzenleme ortaklık paylarını farklı amaçlarla kullandığına şahit oluyorduk. Yani sizin için yeşil alan olarak aldığı bir yeri başka bir alana çevirebiliyordu. Bunu hatta zaman zaman sattığını vesaire de görebiliyorduk kamunun. İşte burada artık imar parselasyon düzenlemesi yapıldığı alanla ilgili konulan fonksiyonun bir daha başka bir amaçla düzenlenmesi mümkün olmayacak.

Siz hangi amaçla düzenleme ortaklık payını kesmişseniz, bu amaçla buranın kullanılmasını sağlamanız ve zorunlu olarak bu kapsamda bu şekilde bu amaca uygun yerine getirmeniz gerekiyor. Burada böyle bir düzenleme getiriliyor. Değer artış payıyla ilgili zaten imar kanununda özellikle sizin kendinizin başvurduğu ve emsal artışı istediğiniz, emsal artışı talebini de uygun görüldüğü parsellerde, bu emsal artışları kapsamında fonksiyon değişikliği veya emsal artışlarında bu ortaya çıkacak olan değer artışının yüzde doksanının değer artış payı olarak alınması. Buradaki mevcut parsel kapsamındaki metrekare kapsamındaki değer artışının, kamuya bedel olarak ödenmesi durumunu detaylı bir şekilde tanımlıyor kanun yeniden. İmar hakkı transferinde olduğu gibi 2 değerleme şirketinden değer tespiti yapılıyor ve bunların ortalamasını alarak ortaya çıkan değer, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenebiliyor ve bu değer artış payı da yine vatandaş tarafından istemiş olduğu mevcut taşınmazla ilgili peşin olarak veya eşit çeşitli taksitler halinde ödenebilir hale getiriliyor. Dolayısıyla bu da vatandaşa değer artış payının nasıl yapılacağı, ne şekilde ödeneceğini bir anlatan bir düzenleme. Burada yeni bir düzenleme olarak karşımıza çıkıyor."