Konut sektörü düşündüğünüzden daha önemli
Konut yatırımcısı, geliştiricisi, alım - satım yapanı... Kim varsa bu sektörde oldukça güzel yıllar geçirdi. 2015'e kadar bu eğilim bozulmadı.
Çoklu seçimler, politik gündemin hep önde olması, Türk Lirası'ndaki değer kayıpları ve konut fiyatlarının artık doygun hale gelmiş olması işleri değiştirmeye başladı. Konut fiyatlarındaki artış hızı bu tarihten itibaren gerilemeye başladı.
Ta ki bu yıla kadar. Neredeyse son 1 yıldır artık konut fiyatları reel olarak gerilemeye başladı. Tam Türkçe söylemek gerekirse, yaşadığımız enflasyonun boyu konutların fiyatlarını aşmaya başladı.
Bir alıcılar piyasası oluşmaya başladı. Çoğu yerde, pazarlığa tabi olarak daha da iyi fiyatlar bulmak mümkün oldu. Satıcılar içinse çanlar çalmaya başlıyordu. Nüfusu her yıl %1,5 büyüyen ve genç bireylerden oluşan ülkemiz için talep sorun değil ancak fiyatlar konusu can sıkmaya başlıyordu.
Maliyetlerdeki artış ise yıldan yıla sıkıştırıyor ve demirden araziye, emek fiyatlarından diğer inşaat malzemesine kadar her şey %30'lara varan yıllık artışlar gösteriyordu. Üstüne kur şoku geldi. Bir şekilde döviz ile borçlanmış olanlar için kabus katlandı.
HESAP HATASI YAPILDI
Konutçuların makro ekonomik gelişmelere duyarsız kalarak sürekli bir yatırım iştahı göstermesini anmadan geçmemeli. Keza markalı ve oldukça kaliteli diye bildiğimiz bazı isimlerin aşırı ve aceleci yatırımları sebebiyle bugün kara kara düşündüklerini görüyoruz.
Milli gelir içindeki payı son veri güncellemeleri ile %8'e yükselen ve toplam istihdamdaki payı %9'u bulan ve konutun bir üst kalemi olan inşaatın ekonomi için önemi yadsınamaz. Sanırım sektörün hızlı büyümesi ve çevreye ilişkin endişelerden ötürü toplumda olumsuz bir algı oluştu. Diğer sektörlere nazaran bu sektörün öncelendiği yolundaki düşünceleri de not etmeden geçmek olmaz. Ancak saydığım küçük iki veri dahi sektörün ne kadar önemli olduğunu bize anlatıyor. Üstelik, gün gibi açık bir gerçeğe daha dikkat çekmek isterim. Ne Türkiye'de ne de dünyada içinde inşaat sektörünü barındırmayan bir toparlanma ya da büyüme bulmak zordur. Türkiye'de inşaatın milli hasıladaki payı dünya ortalamasının yarısı kadar. Demek ki aslında kat edilecek bir hayli yol var.
Aşağıdaki iki grafikte dünya ekonomik büyüklüğü ve küresel konut fiyatları mevcut. Hemen altında ise Türkiye'de ekonomiye olan güven ve konut fiyatlarının at başı gittiğini görüyoruz. Yani 'inşaatçılar kalsın, biz iyiyiz' demek mümkün değil. Öncelikle bunu iyi anlamak gerekiyor.
ŞİMDİ NE OLACAK?
Yaşadığımız kur şokundan ötürü hem maliyetler arttı hem de alıcıların iştahı kırıldı. Üstelik mortgage faizleri son yılların zirvesinde. Özellikle beklediğimiz yabancı yatırımcının konut satışları içindeki payı ise %2'yi geçemez. Demek ki yapanların mutlu olduğu ve alıcıların karşılayabilecekleri bir fiyat seviyesinde buluşmak lazım gelecek.
Konut sektörüne ilişkin siyasi bir proje varsa bunu göz önünde bulundurmak zorunda. Her türlü tedbir gelecekte oluşacak sağlıklı fiyata işaret etmek zorunda. Elbette stok eritmek için türlü yollar deneyebilir ve kimilerinde başarılı olabiliriz ancak devamında bayrağı gerçek alıcılara devretmek tek amaç olmalı.
Bunlar olana kadar fiyatlar kendini ayarlamaya devam edecek. Kimi şirketler finansal zorluklar yaşayacaklar ve bu ekonominin her paydaşı için olumsuz olacak. Ardından arsa fiyatları ve bina maliyetleri taleple uyumla seviyelere gelecek. Ancak o zaman sektörün yeniden genişlemesini tartışacağız. O zamana kadar tek amaç stok eritmek ve nakit akışı sağlamak olacak.
Kaynaklar: Bloomberg, KPMG 2018 İnşaat Sektörü Raporu
