Konutta fiyat uçtu, kredi durdu, satış düştü
2021 ve 2022'de yüksek satış rakamlarına ulaşan emlak sektörü, 2023'te geçmiş yılları aradı. Fiyatlardaki artış ve krediye ulaşımdaki sıkıntı, konuta erişimi zorlaştırdı. Yabancıya satışın da düştüğü yılda vatandaşlar arsa-tarlaya yöneldi. Deprem bölgesinin yenilenmesi ve İstanbul'un depreme hazırlanması için yapılan planlar da gündemdeki yerini aldı. Ahmet Hamdi Girgin yazdı...
2023, konut sektörü için parlak geçmedi... Önceki 3 yılda 1.5 milyon bandına yaklaşan satış sayısında bu yıl ciddi bir düşüş yaşandı. TÜİK tarafından açıklanan 11 aylık satış sayısı 1 milyon 87 binde kalırken, 2014'ten bu yana en düşük satış sayısı olarak kayıtlara geçti.
FİYATLAR UÇTU, KREDİ BULMAK ZORLAŞTI, SATIŞ DÜŞTÜ
Konut satışlarının düşmesindeki sebepleri sıralayacak olursak, enflasyonun üstündeki fiyat artışları ve özellikle yılın 2. yarısında faizlerin de artışıyla uygun kredi bulabilmenin zorlaşması başı çekiyor. TCMB verilerine göre; konut fiyat endeksi, ekim ayında geçtiğimiz ekimle kıyaslandığında 86,5 yükseldi. Yılın başında 21.65 olan konut faizi oranları, aralık ayında yaklaşık 2 katına çıkarak 42'nin üzerine geldi. Ayrıca konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılması adına Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, ağustos ayında düzenlemeye gitti. Düzenlemeyle ikinci konutunu alacak kişilerin kullanacağı kredi tutarı evin değerinin yüzde 22,5'ine düşürüldü. İpotekli satışlar, kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 68,5 düştü.
Dolar bazında fiyatlar yılın ortasında zirveyi gördü, haziran ayından sonra dolar bazlı fiyatlar gerilese de ekim ayında geçen yıla göre yüzde 20'nin üzerinde artış görüldü. Ekimde İstanbul'da metrekare başına ortalama fiyat 1594 dolar, Türkiye genelinde ise 1079 dolar oldu.
YABANCIYA SATIŞTA DA DÜŞÜŞ YAŞANDI
2021 ve 2022'de tarihi zirvesine gören yabancıya konut satışı, 2023'ün mart ayından itibaren büyük oranda geriledi. Yabancıya satış, Ocak-Kasım döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46,1 azaldı. Bu düşüşte Rusya-Ukrayna savaşı nedeniyle gelen talebin doyum noktasına ulaşması ve fiyatların dolar bazında da yükselmesi etkili oldu. Konut alan yabancılar arasında bu yılda yine zirvede Ruslar yer aldı.
KONUT KAMPANYASI ŞARTLARA TAKILDI
Ocak ayında duyurulan Yeni Evim Konut Kampanyası beklenen etkiyi yaratamadı. 0,69'dan başlayan faiz oranları ve 15 yıl vadeyle sunulan kampanya; müteahhitlerin belirlediği rayiç bedelin düşük gösterilmesi ve konutları 'ilk el' olma şartı konut almak isteyen vatandaşları zorladı. Şubat ayında yaşanan deprem felaketinin ardından kampanya gündemden düştü.
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE YERİNDE DÖNÜŞÜM GÜNDEMDE
Şubat ayında yaşanan deprem felaketinin ardından hem bölgenin yeniden inşa edilmesi hem de İstanbul'un beklenen depreme hazırlanması için çalışmalar hızlandırıldı. Yerinde Dönüşüm kampanyasına 250 binin üzerinde başvuru yapıldığı açıklandı. Deprem bölgesinde toplamda 680 bin konutun yapılması planlanıyor. Cumhurbaşkanı Erdoğan, geçtiğimiz günlerde İstanbul'un dönüşümü için hazırlanan yol haritasını açıkladı. Buna göre; 600 bini acil olmak üzere, 5 yıl içerisinde 1,5 milyon konutun dönüştürülmesi planlanıyor. Rezerv alanlara 400 bin konut, il genelinde 100 bin sosyal konutun inşa edilmesi hedefleniyor.
KONUTTAN ARSA-TARLAYA YÖNELİŞ
Konut satışlarının düşmesiyle birlikte konut dışı satışın toplam satış içindeki payı arttı. Yılın ilk 11 ayında toplam satışın konut satışının payı yüzde 41'de kalırken, yüzde 59'luk kısım arsa-tarla, iş yeri gibi gayrimenkulleri kapsayan konut dışı satıştan oluştu. 2013'ten bu yana rakamlar incelendiğinde 2013 ve 2014 yıllarında konut dışı satış, konut satışından fazla olurken, sonraki yıllarda 2021'e kadar konut satışı yarışı önde götürdü. 2022'de konut dışı satış yüzde 54'ü aşarken, 2023 yılında konut dışı satış farkı açtı.
MAVİ YAKA MAAŞLARI, BEYAZ YAKAYI GERİDE BIRAKTI
TÜİK verilerine göre; inşaat maliyet endeksi, ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 65,93 arttı. Maliyet içerisindeki kalemlerden en yüksek artış işçilikte gerçekleşti. İşçilik maliyetinin yıllık artışı yüzde 113'ü aştı. Deprem bölgesindeki yenileme, kentsel dönüşüm, TOKİ'nin yapacağı binalarla yükü artan sektörde; kule operatörü, vinç operatörü, kamyon operatörü gibi görevleri yapan işçilerin maaşları, mühendis maaşlarını geride bıraktı.
