Arsa ve arazide güçlü alım rant arayışı mı?
Faizlerin indirilme işaretinin verilmesi ve indirimin başlatılmasıyla eylülden itibaren Türk Lirası ve faizde parası olanların, tasarruf sahiplerinin alternatif arayışı hızlandı.
Kur artışı bizzat enflasyonun en büyük tetikleyicisi. Dünya fiyatları da yükseliyor. Yükselecek enflasyondan korunmanın bir yolu reel yatırımlar, yani büyük ölçüde gayrimenkul yatırımları.
Türkiye’de gerçekleşmekte olan da bu.
Eylülden itibaren konut satışları hızlandı, kasım ve aralık aylarının her birinde rekorlar kırıldı. Yılın sonunda 1 milyon 491 bin adetlik satışla 2020’nin sadece 8 bin adet gerisinde kalındı. Rekoru kırmaya yüzde yarım kaldı.
KONUT FİYATLARI BÜYÜK SIÇRAMA MI GÖSTERDİ?
➔ Üstelik böyle güçlü bir satış, konut kredi faizlerinin iki katına yükseldiği, bu nedenle ipotekli satışların yüzde 48 gerilediği bir yılda yakalandı. Ya faizler de düşük olsaydı ne olacaktı?
➔ Zaten satışların güçlenmesiyle konut fiyatlarının artışı ekim ayında yıllık yüzde 40’ı buldu. Betam’ın kasım ve aralık ayını ilave ettiği, sahibinden.com’daki ilanlardan hesapladığı konut fiyat artışı 2021’de yüzde 91’e vardı.
➔ Betam’ın konut fiyat endeksi, TCMB’nin konut fiyat endeksinden daha hızlı artıyordu. Ancak son iki aydaki artış çok hızlı. Eylülde yüzde 42.3, ekimde yüzde 47.5 olan yıllıkta konut fiyatı artışı, kasımda yüzde 58.9’a, aralıkta da yüzde 91.0’a fırladı.
➔ Merkez Bankası konut fiyat endeksi ise en son ekim ayında açıklandı ve aylık yüzde 5.5 yükseldi. Yıllık artış da yüzde 40 ile 2010 sonrasının en yükseğine çıktı.
➔ Gayrimenkul piyasasının diğer ayağı olan konut dışı arsa, arazi ve ticari emlak satışları ise daha canlı bir yıl geçirdi. İlk kez konut dışı emlak satışlarının toplamı, konut satışlarını geride bıraktı ve yüzde 22 artarak 1 milyon 528 bine yükseldi. Konut satışları yüzde yarım düştü ve 1 milyon 491 bin oldu.
KONUT DIŞI GAYRİMENKULÜN FİYATI DÜŞÜK MÜ KALDI?
➔ İlginin daha fazla konut dışı emlak piyasasına yönelmesini fiyatların göreli olarak konut kadar artmamasına bağlayabiliriz. Konut fiyatları, özellikle faizlerin 2020 yılında yüzde 9’a kadar düşmesi, kamu bankalarının aylık yüzde 0.64 ile kredi kullandırması sonucu hızlandı.
➔ Yine Merkez Bankası araştırmasından biliyoruz ki, faiz oranlarında 1 puanlık düşüş konut fiyatlarında 2.1 puanlık ters yönlü etkiye, yani artışa yol açıyor. 2020 yılındaki faiz düşüşü ile konut fiyatlarının artışı bu savı doğruluyor.
➔ Ama konut dışı emlakta fiyatların ne kadar arttığını bilmiyoruz. Çünkü fiyatlar izlenmiyor ve aynı kredi kolaylıkları konut dışı emlak alımları için söz konusu değil.
-Dolayısıyla faizi düşürülerek kullandırılan kredilerin de etkisiyle konutların fiyatı enflasyonun üzerinde arttı. Bunu net biçimde biliyoruz.
➔ Normal kredi şartlarına tabi olan konut dışı emlak fiyatlarının ise ne kadar arttığı bilinmiyor. Standardı yok, ölçümü de yapılmıyor. Spekülasyona, manipülasyona, hatta içerden bilgi almaya da çok müsait bir alan.
-En azından kredi kullandırmadaki ayrımcılıktan dolayı arsa ve arazi fiyatlarının konut fiyatları kadar artmadığı varsayılabilir. Zaten bu konuda bilgi yok. Konut dışı gayrimenkule 2021 yılında daha fazla ilgi gösterilmesinin buradan kaynaklandığını tahmin ediyoruz.
➔ Buna negatif faizden kaçarken, arsa ve arazi rantı için fırsat kollamak da diyebiliriz. Türkiye şartlarında iyi bir yatırımdır ve iyi bildiğimiz iştir, vergisi de düşüktür.
★★★
Konut tamam da, borsanın neyi eksik?
Negatif faizden kaçışta bir alternatif de hisse senedi piyasası olabilir. Hisse senetleri Türkiye’de faaliyette bulunan şirketleri temsil ediyor. Gayrimenkul nasıl ki, toprak ve toprak üstündeki binalarsa, kira gelirleri varsa şirketler de bu ülkede faaliyet gösteriyor, kar ediyor ve küçük-büyük ortaklarına temettü dağıtıyor. Bazılarının gayrimenkulü, makine ve teçhizatı ile itibari değerleri var.
Bütün bu özellikleri, yeniden kurulma maliyetleri ile şirket hisse senetleri de enflasyona karşı belli bir koruma sağlaması gerekiyor.
10 YILDA DOLAR % 432 ARTTI
➔ Ancak bitişikte yer alan son 10 yıllık karşılaştırma gösteriyor ki, borsa enflasyona karşı koruyuculukta gayrimenkul kadar güçlü değil. Değer artışında konutla yarışamıyor, geride kalıyor.
➔ Karşılaştırma 2011-2021 arasını kapsıyor. Hem konut fiyat hem borsa endeksi yıllık ortalama alındı. Yine yıllık ortalama kur üzerinden dolara çevrildi.
➔ Konut ve borsa fiyatlarını dolar bazına çevirdiğimizde ister istemez doların son 10 yıllık getirisi karşımıza çıkıyor. Doğal olarak dolar yarışta en önde yer alıyor. 2011 yılı ortalama dolar kuru 1.6788 TL iken, 2021’de 8.9270’e yükseldi ve 10 yılda yüzde 431.7 arttı.
KONUT REEL %21.6 ARTTI
➔ Konut fiyatları ise ortalama değerler üzerinden son 10 yılda yüzde 259.6 arttı. Bunu yüzde 431.7 artan dolar kuruna çevirdiğimizde karşımıza yüzde 32.3 düşüş çıkıyor. Bunun denenini yukarıda belirttik, konut fiyatları dolar kadar artamadı.
➔ Dolar kuru elbette önemli ama her şeyin ölçüsü değil. Duruma tüketici fiyatları bazında baktığımızda, yıllık ortalama üzerinden tüketici enflasyonu 10 yılda yüzde 195.7 yükseldi. Bu orana göre konut fiyat endeksi 10 yılda reel olarak yüzde 21.6 arttı.
➔ Artış sadece fiyat üzerinden, buna konutun kira geliri dahil değil, bakım masrafları ve vergiler de hariç.
BORSADA %15.6 REEL KAYIP
➔ Hisse senetlerinin 10 yıllık artışına gelince… Ortalama BİST-100 Endeksi 2011’de 608 puandan 2021’de 1.517 puana çıktı ve 10 yılda yüzde 149.5 arttı.
➔ Endeksi dolar bazına çevirdiğimizde ise bu artış yüzde 53 kayba dönüşüyor. 2011 yılındaki ortalama 3.64 dolarlık endeks 2021’de 1.71 dolara indi.
➔ Aynı dönemde yüzde 195.7 artın enflasyon bazında bakıldığında ise hisse senetlerinin yüzde 149.5 artışı yüzde 15.6 reel kayba dönüyor.
➔ Buna temettü verimleri ve vergiler dahil değil. Temettü verimleriyle kaybın telafi edilmesi mümkün olabilir.
➔ Son 10 yılda hisse senetleri getiride konut değer artışının gerisinde. Enflasyon karşısında koruyucu olup olmadığı da temettü gelirlerinin hesap içine katılmasına bağlı.
➔ Ancak bu dönemde yabancı yatırımcıların piyasa paylarını yüzde 63’ten yüzde 40’a indirmeleri sonucu Türkiye borsasının diğer gelişen borsalardan negatif ayrıştığını eklemek gerekiyor.
