Konutta madalyonun diğer yüzü: Satanlar parayı ne yapacak?
Son yıllarda 1.5 milyon adede ulaşan konut satışlarına rağmen Türkiye’de konut sahipliği artmıyor tam aksine azalıyor. Satmasına satıyoruz da kime?
➔ Satılan konutları ya konutu olanlar ya da yabancılar alıyor ki, konut sahipli düşüyor.
➔ Konut sahipliğinin azalmasında kırsaldan kente göçün belli bir etkisi olabilir. Genelde önce konut edinip sonra göç edilmiyor. Göç ediliyor, önce kirada veya bir yakınının yanında oturuluyor, sonra konut edinme yoluna gidiliyor.
KONUT SAHİPLİĞİ AZALIYOR
➔ TÜİK’in verilerine göre konut sahipliği oranı 2021 yılında biraz daha gerileyerek yüzde 57.5 düzeyine indi. Türkiye’de ikamet eden her 100 kişiden 57.5’i kendi evinde oturuyor.
➔ Bitişikte yer alan Orhan Karaca’nın hazırladığı grafikte görüldüğü gibi konut sahipliğinin uzun yıllar ortalaması yüzde 59.8. Oran yüzde 61 ile en yüksek düzeyine 2014 yılında çıktıktan sonra 7 yıldır gerileyerek 3.5 puan azaldı.
➔ Verinin tutulduğu tarihten itibaren böyle uzun süreli gerileme ve ortalamadan sapma ilk kez gerçekleşiyor. Oran 2006 yılında yüzde 60.9, 2011 yılında yüzde 59.6 düzeyindeydi.
KİRADA OTURANLAR ARTIYOR
➔ Azalan ev sahipliğine paralel kirada oturanlar artıyor. Bu da 2021 yılında yüzde 26.8’e çıktı.
➔ Konut sahipliği uzun vadeli yüzde 60 düzeyindeki ortalamalarından 2.5 puan azalırken, kirada oturanların payı yaklaşık 4 puan arttı.
➔ Bitişikte yer alan grafikte kirada oturanlar 2012’den beri yükseliyor. Ancak 2012 yılındaki yüzde 20.9’luk oran istisna bir yıl olarak görünüyor.
➔ Konut sahiplik oranı AB ortalamasında yüzde 70 düzeyinde, eski Sovyetler Birliği’nden gelen Doğu Avrupa ülkelerinde ise daha yüksek seviyelerde bulunuyor.
➔ Oranın Türkiye’de düşük kalmasında geniş kitlelerin gelir ve servet yetersizliği yanında, konut kredisine erişimin zorluğunun payı büyük. Enflasyon yüksek olunca faizler yüksek seyrediyor, TL kredilerin vadesi kısa oluyor. 30 yıllık konut kredisi yok.
➔ 10 yılın üzeri vade pek söz konusu değil. Süre kısalınca aylık taksitler de yükseliyor ve çoğu insan için ödenemez hale geliyor.
➔ Bu nedenle kredili veya ipotekli konut satışları toplam satışın üçte biri düzeyinde kalıyor.
➔ Krediyi de geri ödeme gücü olanlar kullanabiliyor. Sonuçta kredi kullanarak konut edinmek yine üst gelir grubu olmayı gerektiriyor.
➔ Konutların üçte ikisi de ya peşin ya da satıcı kredilendirmesi ile yapılıyor.
PARANIN SIĞINAĞI GAYRİMENKUL
➔ Enflasyon aynı zamanda inşa maliyetini artırıyor. Mart ayı itibariyle inşaat maliyetleri yıllık yüzde 102 düzeyine çıktı. İlk defa böyle bir durum yaşanıyor.
➔ Arsa her zaman en yüksek maliyet kalemi. Türkiye şartlarında ucuz arsa diye bir şey yok.
➔ Bütün bunların yanında bir de tarihin ikinci büyük negatif faizi söz konusu. Son bir yılda mevduata parasını koyanların enflasyon karşısındaki gerçek zararı yüzde 30’u buldu.
➔ Negatif faizden kaçışın en büyük adresi gayrimenkul. Nitekim hem konut hem de konut dışı arsa, arazi ve işyeri gibi gayrimenkul satışları tüm zamanların en yüksek düzeyine çıktı. Bu durum negatif faizlerin konut ve gayrimenkul piyasasına etkisinin bir yüzü.
FİYAT ARTIŞINDA MADALYONUN ÖTEKİ YÜZÜ
➔ Ancak negatif faizin konut fiyatlarını sıçratmasında madalyonun bir yüzü daha var. Konut fiyatları her ay yüzde 10 ve üzerinde artarken, benzer bir değerlenme veya kazanç başka nerede var?
➔ Satıcılar konutu sattıktan sonra parayı enflasyon karşısında erimeden nasıl koruyacak? Böyle güvenilir bir alan yok.
➔ Konut alıcılarının alma nedenlerinden biri oturma amaçlıysa diğeri değer artışından kazanç sağlama yani yatırım amaçlıdır. Yatırım veya kazanç amacı pekala satıcıda da var. Konutu satıp negatif faize mahkûm olmayı kimse istemez.
➔ Dolayısıyla yüksek negatif faizlerin ikinci büyük etkisi, konutta özellikle ikinci el satış iştahını kesmesidir. Satanlar ancak zorunluluktan satıyor gibi bir durum ortaya çıkıyor. Bu durum satış iştahını keserek ve konut arzını azaltarak fiyatları yukarı çekiyor.
FİYAT ARTIŞINDA YABANCI ETKİSİ
➔ Eğer fiyat artışları önlenmek isteniyorsa kısa vadede çözüm yabancıya konut satışının durdurulmasıdır. Aynen gıda ürünlerinde veya bazı emtiada yapıldığı gibi, ‘bana gerekli olanı başkasına satmam’ ilkesinden hareket edilebilir.
➔ Kaldı ki konut dış ticarete konu edilen bir mal değildir, ithal edilemez. İthal edilemeyen bir malı niye ihracata konu ediyoruz ki? Kendi insanımızın barınması için gerekli olan konutları niye yabancılara satıyoruz?
➔ Sonuçta nüfus artışı, iç ve dış göçlerle zaten talebi yükselen, buna karşılık arzı sınırlı bir üründen bahsediyoruz.
