Emlakla doların 5 yıllık kapışması

DOLAR % 80, KONUT % 89, İSTANBUL’DA KONUT %134 ARTTI

Yerli tasarruf sahipleri dolara da, arsaya ve konuta da yatırımı gayet iyi biliyor. Mesela mayıs ayındaki dalgalanmada kur yükselirken yabancılara 8.7 milyar dolarlık satış yaptılar. 3 lirayı gören dolar 2.90’ın altına indi. Burada ise yeniden alıma geçerek 156 milyar dolara inen döviz mevduatlarını yeniden 160 milyar dolara yükselttiler. Düşük kurdan yapılan alımlar yaklaşık 4 milyar doları buldu. Kur yüksekken sattılar, düşükken alıp yerine koyuyorlar.

- Bu ticaretten elde ettikleri kazanç da fena değil. Bu yılın ilk yarısında pek kazanç olmasa da, geçmiş yıllarınki yüksek. Yıl ortasını geçmemiz nedeniyle son 5 yıl için bir hesaplama yaptık. 2011’in ortasından 2016’nın ortasına kadar 5 yıllık vadede dolara yatırım yapanlar şanslı çıktı. Çünkü bu dönemde dolar 1.60’tan 2.89’a çıktı ve yüzde 80 arttı.

- Aynı dönemde tüketici fiyatlarındaki genel artış yüzde 39’da kaldı. Tüketici fiyatlarının yüzde 30 üzerinde net getiri elde ettiler. Bu arada dolarını mevduat yapanların getirisine 5 yıl için yaklaşık yüzde 10 daha ilave etmek lazım. Bu kazançta son yıllarda doların dış değerinin artmasının da rolü var.

- Dolarla yarışan hatta onu bir hayli geçen tek yatırım aracı ise konut. Türkiye’de konut fiyatlarının ortalaması ve yıllar itibarıyla artışı aşağıda yer alıyor. 5 yıllık yüzde 89’a varan değer artışı ile konut doları geçti. Buna kira getirisi dahil değil.

- Aynı dönemde kiralar ortalama yüzde 39 artı. Tam enflasyonla başa baş bir gidiş söz konusu. 5 yıllık dönem, Türkiye’de konutun amortisman değerini ortalama 20 yıl alsak, yaklaşık dörtte biri. Buradan hareketle yüzde 89’luk artışın dörtte biri kadar daha kira geliri elde edildiğini varsayabiliriz. Bu da yüzde 22 demektir ve konutların getirisinı yüzde 100’ün üzerine çıkartır. Konutun sadece kendi değer artışı ise son 5 yıllık enflasyonun yüzde 35 üzerine çıkıyor.

- Konutta değer artışının bir de İstanbul ayağı var. Hakikaten taşı toprağı altınmış. Hatta bu performansıyla altını bile geçti. İstanbul’da konut fiyatlarının 5 yıllık ortalama artışı yüzde 134’e çıktı. 5 yıllık kira getirisi bunun dışında. İstanbul’daki konutun tüketici enflasyonuna attığı fark yüzde 68, dolara attığı fark yüzde 30.

- Burada konut fiyatlarının nisan sonu itibarıyla olduğunu da belirtelim. Aynı durumda bireysel emeklilik sistemi de var. BES getirisi de 5 aylık. Dolasıyla fiyat yönünden biri bir ay, diğeri iki ay geriden geliyor.

- Değer artışında konutun döviz kurlarıyla yarışması, faizleri alt etmesi, altını geçmesi iyi bir şey. Üzücü olan ise varlık fiyatlarının hızla arttığı 5 yıl gibi uzun bir vadede dahi, aynı ekonominin borsasının artmamasında. İkisi de aynı ekonominin, aynı ülkenin varlığı. Hatta konutları temsil eden pay senetleri de bu borsada işlem görüyor. İkisi de uzun vadeli yatırım alanı. İkisi de çok bilgi, yüksek risk ve çok parayı gerektiriyor. Biri en çok kazandıran olurken, diğeri en çok kaybettiren durumunda. Biri gücü yeten herkesi çekiyor, diğeri ise terk ediliyor. Burası Türkiye, burada olur.