Ucuz konut kredileri işe yarar ama mutlaka denetlenmeli

Konut sektörü bir süredir durgunlukta. Özelikle İstanbul’da lüks sınıfta yer alan konutlar alıcı bekliyor. Sayısının ne kadar olduğunu bilmiyoruz. Ancak inşaat izni alıp oturma izni almayan konutlar arasındaki farktan sayının 100 binlerce olduğu, hatta yarım milyonu geçtiği çıkarılabilir.

- Satışların düşmesinin önemli bir nedeni fiyatların çok yükselmesiydi. Bunu ödenen kiralara oranlayarak çıkarıyoruz. Türkiye Sınai Kalkınma Bankası’nın (TSKB) araştırmasına göre İstanbul’daki kiraların konutları satın alma gücü ortalama 25 yılı buldu. Kadıköy’de 35 yıla kadar çıkıyor. Yani konuta ödenen parayı, kiradan çıkarmak için 25-35 yıl beklemek gerekiyor. Oran gerçekten yüksek.

- Türkiye’nin taşıyabileceği fiyat kira oranı yaklaşık 15-20 yıl arasında. Konutun fiyatı ile kirası arasındaki uçurum oluşmaya başlayınca ve yatırımın geri dönüş süresi uzayınca, yatırım amaçlı konut alımları durdu. Çünkü işin matematiği bozuldu.

- İkincisi de konut kredi faizleri 2017 yılının ikinci yarısında yüzde 12’nin üstüne veya aylık yüzde 1’in üstüne çıktı. Bu da konut kredisi kullanarak yapılan alımları azalttı. Sonuçta Türkiye’de konut satışları gerilemeye başladı.

- Çare fiyatı düşürmekti. Fiyatlar da belli ölçüde geri geldi. İstanbul’da konut fiyatları 2015 yılı ortasında yıllık yüzde 26’lık artışla tepe noktası yaptı. Fiyat artışı son olarak Şubat 2017’de Türkiye ortalamasının yarısına düşerek yüzde 5.1’e indi. Ancak bu düzeyde bile fiyat kira oranı 25 yıl. Ya fiyatlar daha düşecek ya da kiracılar daha yüksek kira ödeyecek ki, işin matematiği tutsun. Yoksa yatırım amaçlı konut alınması gittikçe zorlaşacak.

- Hükümet konut satışlarını artırmak için önce KDV’de yüzde 10 indirime gitti. Tapu harcını da yüzde 1 düşürdü. Son olarak 5 kamu bankası bir kampanya düzenledi. Yüzde 14.92’lik konut kredi faizini bu beş banka yüzde 12’nin altına çekti. Kısaca aylık faizi yüzde 0.99 ile yüzde 1’in altına indirdi.

- Aylık 0.99’un önemi ise yüzde 1’in konut almak isteyen alıcıları harekete geçirmesi. Konut kredi faizleri diğer kredilere oranla her zaman düşüktü, son kararla daha da düşürüldü.

- Kampanyayla faizler 3 puan aşağı çekildi. Bu düşüşle konut ile ticari kredi arasındaki fark da büyüdü. 27 Nisan itibarıyla ticari kredi faizi ortalama yüzde 16.32 idi.

- Kamu bankalarının kampanyası Eylül 2018’e kadar sürecek. Yaklaşık 6 aylık fırsat penceresi var. Hem kredi ucuz, hem konut fiyatları İstanbul’da biraz düştü. Üç puanlık faiz indirimini, hatta kredi faizi ile 4.5 puanlık farkı kullanmak isteyen fırsatçılar çıkacaktır.

- İşte burada konut sektörünün içinden de fırsatçılar çıkabilir. Konutta fiyatlar şeffaf ve net değildir. İlan edilen fiyatların bir hayli altına düşüldüğünü duyuyoruz. Gerçek satış fiyatları pek bilinmiyor ve muğlaklık söz konusu. Ucuzlayan kredi faizlerinin yaratacağı talep karşısında satıcılar gerçek satış fiyatlarını artırabilir. Konut stokunu eritelim diye kamu eliyle faizde kampanya düzenlerken, konut fiyatlarını yukarı çekenler olabilir. Bunun örneklerini geçmişte gördük. Geçen yılki KDV indirimini fiyatlara yansıtmayanlar olmuştu. Kaldı ki gayrimenkul, beyaz ve kahverengi eşya gibi standart veya fabrikasyon bir mal değil.

- Bu açıdan düşük faizli kredilerin kullandırılmasında hem çok dikkatli olunmalı ve bu krediler mutlaka devlet tarafından denetlenmeli. Çünkü kullanılan bankaların kaynakları. Bankalar da, ederinin altında tahsis ettikleri kaynakların maliyetini ya diğer kredi kullanıcılarının, hatta müşterilerin sırtına yıkacak ya da sermayelerinden karşılayacaklar. Sermayelerinden karşılarlarsa, bunun maliyeti bütün vergi ödeyenlere yük olarak geri dönecek.

- Devlet böyle bir yola sapacağına ucuz arsa üretmeye baksa, müteahhitlere tahsis etse, onlar da geniş kitlelerin satın alabileceği konutları üretse olmaz mıydı?