'Sel gitti, kum kaldı'

Son olarak İran yaptırımlarından muaf tutulan ülkelere arasına Türkiye de katıldı. ABD ile Türkiye ilişkilerinin düzelmesinde önemli bir kavşak daha aşıldı.

Türkiye finansal piyasalarındaki bozulmalarda paralel biçimde düzeldi. 13 Ağustos’ta tepe yapan ve ardından kademeli bir şekilde düzelme eğilimine giren piyasalar normale dönüşte ağustos ayı başını yakaladı.

- Dün gün içinde döviz kurları Ağustos başında yükselişe geçtiği düzeylere çok yaklaştı. Doların 5 TL barajını aşmasıyla hızlanan kur artışı 7.24 ile doruk noktasına ulaşmıştı. Euro da 13 Ağustos’ta 8.24 düzeyini görmüştü.

- Dün ise dolar 5.2930’a kadar indi. Euro da 6.0350’yi gördü. 13 Ağustosta gördükleri tepe noktasına göre dolarda yüzde 26.9, euroda yüzde 26.7 gerileme meydana geldi.

- 13 Ağustos itibariyle Türk Lirası’ndaki değer kaybı dolara karşı yüzde 47.5 ve sepet kura karşı yüzde 41.1 olmuştu. 13 Ağustos’tan bu yana ise TL’nin dolar karşısındaki değerlenmesi yüzde 36.9 ve sepet kur karşısında yüzde 36.6 düzeyine çıktı.

- Dolayısıyla TL’deki değer kaybının önemli kısmı geri alındı. Kurdaki artış önemli ölçüde geri alınmasına karşılık yarattığı tahribat duruyor. Sel gitti ama kumu geri kaldı.

- 3 aya yaklaşan bu değerlenmede Türkiye’nin aldığı önlemler yanında ABD ile gerginleşen ilişkilerin düzelmesi etkili oldu.

- Son günlerde TL’nin daha da değerlenmesini ekim ayında enflasyonun beklenenden yüksek çıkması önledi.

-Şimdi ABD’deki seçimleri ve sandıktan çıkacak sonuca göre piyasaların vereceği tepkiyi bekliyoruz.

***

Konut sektörünü kurtarmanın önemi ve faturası

- Kur artışının yol açtığı yüksek enflasyon ve beraberinde faiz artışının en çok vurduğu sektör gayrimenkul oldu. Çünkü gayrimenkul hane halkının en büyük yatırımı. Hem gelecek beklentilerine ve risk iştahına, hem döviz kurunun seyrine çok bağlı.

- Ayrıca konut veya gayrimenkulü satın alabilmek için borçlanmak da gerekli. Bu da gayrimenkul sektörünü faize karşı çok hassas yapıyor. Sonuçta kredi faizleri artınca, nakit kral haline gelince, dövizin ve faizin getirisi yükselince, gayrimenkule ilgi azaldı. Konut satışları ve fiyatları düştü. Fiyat düşüşlerinin devamının beklenmesi potansiyel alıcıların harekete geçmesini önlüyor.

ARZ FAZLASI KONUT 1 MİLYON

- Gayrimenkul sektörünün arz tarafında da sorunlar var. Bir kere fiyatlamaların geçmişte dolar bazında yapılması başlı başına bir sorun. Bundan sonra tablonun artık düzeltilmesi lazım. Doların ucuz olduğu dönemdeki kazançlar artık yok ki, dolarla konut alınsın. Burada de ulusal paraya dönülmesi artık bir zorunluluk.

- Ancak sektör de şu anda arz fazlası ile kilitli. 1 milyon civarında fazla konut bulunduğu ve bir bu kadarının inşa aşamasında olduğu tahmin ediliyor. Türkiye’nin iyi yıllarında yapılan birinci el konut satışları 550 bin dolayında. Yani elimizde en azından 3-4 yıllık stok bulunuyor.

KİLİTLENMEYE DEVLET MÜDAHALESİ

- Sektördeki kilitlenmenin çözülmesi için satışa hazır konutların devlete devredilmesi gündemde. Bunun için envanter yani ne kadar konut fazlası olduğu çalışması başladı. Geliştirilen formül ise başta konut fiyatının belirlenmesine ve sonra bundan ne kadarının konut sahibine ne kadarının alacaklı bankaya devredilmesine dayanıyor.

- Fiyat ekspertiz raporuna göre ve satıcı tarafın uzlaşısına göre belirlenecek. Paranın yüzde 30'u satıcıya veya muteahhite, yüzde 70’i alacaklı bankaya gidecek.

İFLASLAR ENGELLENECEK

- Bu işin şu veya bu şekilde yapılması, konut stokunun tasfiye edilmesi çok önemli. Adaletli olup olmaması da önemli ama daha acil olanı stok sorunun bir an önce çözülmesi.

- Arz fazlası konutlar kamulaştırıldıktan ve tek elde toplandıktan sonra, sorunun yönetilmesi ve çözülmesi daha kolaylaşıyor. Teminat gösterilmesi, menkul kıymetleştirilerek likidite sağlanması, zaman içinde satılarak eritilmesi mümkün hale geliyor.

- Böylece konut sektörünün kilitli halde kalması, diğer yan sektörleri de kilitlemesi ve daha da önemlisi bankaların batık kredilerinin artması önlenebilecek. Hem inşaat sektöründe yaygın iflaslar hem de bankacılık sisteminin yara almasından kaçınılmış olacak.

FATURANIN BÜYÜKLÜĞÜ

- Fatura elbette kamuya çıkacak. Çünkü stoktaki 1 milyon konut, Türkiye fiyat ortalaması üzerinden 282 milyar lira tutar. Büyük şehirlerde stokun daha fazla ve fiyatların da ortalamanın üzerinde olduğu dikkate alınırsa işin finansmanı azalmaz, büyür. Ama ille de bütün hazır ve bitmiş konutların bu kapsama girmesi veya alınması gerekmiyor. Buna bağlı olarak fatura azalabilir.

- Yine de inşaat sektörünü ve bu sektöre kredi açmış bankaları kurtarmanın kamu kesimine belli bir faturası olacak.