Konutta faizle fiyatın tahterevallisi

Basit gözlemle, faizler düştüğünde konut fiyatlarının arttığını, faizler yükseldiğinde ise bu artışın durduğunu, kriz aşamalarında ise fiyatların nominal olarak da gerilediğini biliyoruz. Konutu pazarlayanlar da bunu genellikle söylüyor. “Faizler düştü, fiyatın daha düşmesini bekleme, fiyatlar daha artmadan al, kaçırma” gibi özetlenen yönlendirmeler yaparlar.

Bunun tersi durumlarda yani faizlerin yükseldiği dönemlerde potansiyel alıcılara satıcıların “faizler yükseldi, fiyatlar artmayacak, hatta reel olarak düşebilir, dur bekle sonra alırsın” dediklerini pek duymadım. Zaten satıcıların ayranım ekşidir diyenini de görmüyoruz ya.

TECRUBELİ SATICI İLE ACEMİ ALICI

-Konut veya gayrimenkul piyasasında alıcı ile satıcı arasında normalde bilgi ve tecrübe eşitsizliği her zaman vardır. Çoğu durumda satıcı, malı daha iyi tanır, alıcı daha az bilir. Eğer satıcı bir müteahhit, emlakçı veya profesyonel satıcı ise kesin olarak satışta becerili ve tecrübelidir. 100’lerce, 1.000’lerce kişiye konut satmıştır, konut satmak onun işidir. Zaten satışı beceremezse piyasa mekanizmasında kaybolup gider.

-Alıcı ise genelde profesyonel değildir, hayatında ya ilk evini almakta veya ikincisini, bilemediniz üçüncüsünü diyelim. Karşısındaki ise 100’lerce 1.000’lerce konut satmıştır. Kasıcı satıcılar tecrübeli, alıcılar ise acemidir. Bu anlamda piyasanın aktörleri eşit değildir.

-Potansiyel konut alıcılarının öncelikle bu eşitsizliği bilmelerinde fayda vardır. Bilgi ve tecrübe eksikliğini nasıl giderecekleri ise ayrı bir konudur.

FAİZ DÜŞÜŞÜ ALICILARI TETİKLER

-Yine konut alıcıları için faizlerin düşmesi çok önemli bir tetikleyici unsurdur. Hele de aylık faiz oranı yüzde 1’in altına inmişse. Faiz yükü taşınabilir diye değerlendirilir. Nasıl olsa kanun gereği tüketici kredi faizleri yükseltilemez, ama düşürülebilir. Eğer uzun vadede faizler düşerse banka yapılandırmıyorsa, başka bir bankadan kredi bulunur ve borç kapatılır. Onun için çoğu potansiyel faizlerin dibe vurmasını bekler ki, en hafif yükle bu işin alından kalksın.

-Ancak faiz aşağı inerken konut fiyatları yukarı çıkıyordur. Üstelik oran bire ikidir. Yani faiz yüzde 1 iniyorsa, konut fiyatı yüzde 2.1 çıkıyor. Buna göre konut piyasasındaki faiz ve fiyat ilişkisi tıpkı bir tahterevalli gibi çalışıyor. Bir taraf yere indiğinde diğer taraf havadadır. Havadaki yere inerken diğer taraf hayaya kalkmaktadır. Bunun aşağı yukarı böyle olduğunu kestiriyor ve gözlemliyorduk ama ölçüsünü bilmiyorduk.

FAİZ 1, FİYAT 2 PARİTESİ

-İşte Merkez Bankası ekonomistleri Yusuf Emre Akgündüz, Özlem Dursun, Yavuz Selim Hacihasanoğlu ve Fatih Yılmaz konut fiyatları ile finansman koşulları arasındaki ilişkiyi incelediler. Elde edilen net bulgu ise faiz oranlarının yıllık bazda 1 puanlık düşüşünün konut fiyatlarında yüzde 2.1 artışa yol açtığıdır. Önemli ve ilk somut bulgudur.

-Yani faizlerin düşüşünden alıcılar değil satıcılar yararlanıyor. Çünkü alıcının faiz düşüşünden faydası 1 iken fiyat yönünden kaybı 2’dir. Nette ise kayıplıdır. Üstelik faiz düşüşleri alıcıyı harekete geçiriyor, “faiz düştü almalıyım” diyor.

-Ama tahterevallinin diğer ucunda fiyat vardır. Faiz aşağı inmişse fiyat yukarı çıkmıştır. Aradaki ilişki hızı inanılmazdır.

-Buna karşılık satıcının net bir kaybı olmadığı gibi, aksine karı vardır. Faiz düşerse malının değeri artacak ve müşterisi çoğalacaktır, gayrimenkulünü daha yüksek fiyattan daha kolaylıkla likide edecektir. İstediğine kavuşacaktır.

KİM KAYBEDİYOR KİM KAZANIYOR?

-Kayıp nerede denirse bir miktarı kredi kullananda, bir miktarı da bankada denilebilir. Kredi kullanan krediden bir avantaj ama fiyattan 2 kayıptadır. Nette kayıplıdır.

-Banka da konut kredisi kullanan bireyin veya hane halkının başka bankacılık hizmetlerini üstlenmeyi ve onu müşteri yapmayı umar. Belki bu amacına ulaşır. Konut kredisinden kazanmasa bile, diğer bankacılık hizmetlerinden kazanabilir.

-Ancak konut kredilerinin veya otomobil kredilerinin net bir şekilde piyasa faizlerinin, hatta enflasyonun altına inmesi, mevduat faizleriyle eşitlenmesi, sermaye kaybına yol açar. Bu kaybın bir şekilde karşılanması gerekir. Ya da bankanın karını azaltıcı etki yapar. 2020 yılında yapılan da budur.

KONUTU FAİZ YÜKSEKKEN Mİ ALMALI?

- Faizin yüksek olduğu dönemlerde konut fiyatları durgundur, reel olarak gevşemektedir. Alıcıların pazarlık gücü yüksektir. Yüksek faiz yükünü üstlenmeye karşılık, fiyatta uygunluk pekala yakalanabilir. Faizler düştüğünde de kredi yeniden yapılandırılabilir.

-Ortaya çıkan 1’e 2 paritesinden sonra Türkiye’de konut almanın en uygun zamanının faizlerin düşmeden önceki dönem olduğuna karar verdim. Konut fiyatları uygundur. Kısa sürede düşüş gerçekleştiğinde kredi yeniden yapılandırılabilir.

-Ama o zamanda uygun fiyatlı konut bulunmayabilir. Aynen geçen yıl haziran ve temmuz aylarında görüldüğü gibi. Gözüne kestirdikleri konutun fiyatları sıçradıkça potansiyel bazı alıcılar alımdan vazgeçti.

-Demek ki genel kabul görmüş inanış ve davranışın aksine, Türkiye’de faizin yüksek olduğu dönemlerde konut bulmak ve satın almak daha kolay ve uygundur. En azından son 1.5 yılda konut piyasasında yaşanan gelişmeler bunun böyle olduğunu ortaya koydu.

-Faizler düştüğünde konut fiyatlarının nasıl fırladığını geçen yıl gördük. Konut kredi faizleri yüzde 28.6’dan yüzde 9.1’e kadar inerken, konut fiyatları yüzde 1.5 yıllık artıştan yüzde 30.3’e kadar yükseldi.